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Abandon du logement par le locataire: un droit qui ne peut être utilisé pour tous les maux

Abandon du logement par le locataire: un droit qui ne peut être utilisé pour tous les maux

Certains irritants, ou certaines situations peuvent provoquer des craintes, fondées ou non. C'est notamment le cas lorsqu'on parle de moisissure, d'amiante ou même de bestioles dans une habitation. Il ne faut pas sauter aux conclusions, toutes les moisissures ne sont pas dangereuses. Le locataire ne peut pas, ainsi, dans tous les cas où on invoque moisissure, amiante ou autre situation potentiellement dangereuse, prendre les jambes à son cou et déménager sans aucune responsabilité. Il s'agira de cas par cas, et seulement des situations exceptionnelles permettront de justifier un départ prématuré.

Dans une situation récente (1) , des locataires demandent la résiliation du bail puisqu'ils invoquent que leur logement est impropre à l'habitation. De son côté, la locatrice est d'avis que les locataires sont partis sans droit et leur réclame des dommages.

La situation à l'origine du conflit est un dégât d'eau dans la salle de bain du sous-sol : on constate de la moisissure dans les murs de la salle de bain, et de l'amiante dans les tuiles qui y sont posées.

Selon le jugement, la locatrice tente de planifier la réalisation des travaux auxquels les locataires avaient consenti. Il semble que la présence d'amiante ait changé leur position et qu'ils refusent dorénavant l'accès. L'évacuation, lors des travaux, n'est pas envisagée suite aux vérifications auprès de l'assureur de la locatrice.

Le jugement fait état de l'inquiétude des locataires concernant leur santé et celle de leurs enfants. La locataire fait d'ailleurs état d'allergies, lesquelles ne font l'objet d'aucune preuve médicale selon le juge.

Les locataires avisent finalement la locatrice à la fin du mois de décembre de leur départ le 31 janvier qui suit. Les travaux sont ensuite réalisés au départ des locataires. Le logement est reloué au 1er juillet suivant.

La locatrice réclame les loyers des mois de février à juin et les frais d'énergie. Elle fait la preuve des annonces faites depuis le mois de janvier. De plus, la locatrice fait état de travaux réalisés par une entreprise spécialisée qu'elle a dû engager afin de supprimer des odeurs d'urine de chat.

Le juge évalue donc si les locataires avaient le droit de quitter le logement de cette façon. Dans son analyse, le juge fait des précisions sur la notion d'abandon de logement. En effet, pour abandonner le logement, il doit être impropre à l'habitation, soit « une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public. Il peut également être déclaré comme tel par un Tribunal ou une autre autorité compétente».

La juge cite par ailleurs un jugement (2) qui rappelle que ce ne sont pas tous les logements en mauvais état d'habitabilité qui sont nécessairement impropres à l'habitation. Il revient au locataire de prouver la menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants, il faut également établir le lien de causalité entre état du logement et la menace qu'il constitue.

Dans la situation présente, le juge décide que la décision des locataires de quitter n'est pas justifiée :

« 31 Les locataires étaient inquiets de la présence d’amiante au sous-sol et ils ont conclu qu’ils
devaient quitter le logement pour la santé et la sécurité de leur famille.
32 Toutefois, ils n’ont pas fait la preuve du caractère impropre du logement. Selon la preuve
présentée, le logement ne constitue pas, au mois de janvier 2015, une menace sérieuse pour la santé
ou pour la sécurité.
33 Le type de moisissure en cause n'est pas identifié, la dangerosité de la présence de l’amiante au
sous-sol et la relation causale avec les symptômes décrits par la locataire n'est pas démontrée. »

En quittant sans droit avant la fin du bail, les locataires deviennent alors responsables des dommages subis par la locatrice.

De son côté, la locatrice avait l'obligation de minimiser les dommages et tenter de relouer le plus rapidement possible. En acceptant de signer au mois d'avril un bail pour le 1er juillet, la Régie du logement décide qu'il s'agit d'une décision d'affaire et n'accorde pas les dommages jusqu'à la fin du bail, mais jusqu'au jour de la signature du nouveau bail en avril. Les frais d'énergie sont également déduits, une partie de la consommation ayant servi à la réalisation des travaux. Une partie des frais de nettoyage pour les odeurs d'urine ont également été accordés à la locatrice.

Les locataires, dans cette situation, ont été condamnés à un montant de 4 961,86$.


(1) 190869 36 20141223 G, 227601 36 20150715 G, 2017 QCRDL 30955.
(2) Boivin c. Arianth House Corporation, 2010 QCRDL 16527.

Me Annie Lapointe

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