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ATTENTION COPROPRIÉTAIRE : Le pouvoir du Syndicat de copropriété en matière de logement

ATTENTION COPROPRIÉTAIRE : Le pouvoir du Syndicat de copropriété en matière de logement

L'explosion des projets de construction de copropriétés ces dernières années au Québec a emmenée de nouveaux propriétaires investisseurs désireux de financer leur achat en utilisant leur unité sur le marché locatif. Cette situation a crée une dynamique tout à fait nouvelle entre les copropriétaires et les locataires. Relations qui, vous le devinez, ne sont pas toujours harmonieuses.

Lorsque les troubles commencent, le syndicat de copropriété n’est pas en mesure d’intervenir directement auprès du locataire puisque celui-ci n’a pas de lien de droit avec le locataire. Le syndicat doit plutôt aviser les propriétaires du problème, qui eux, transmettront l’information à leur locataire. Généralement, ces copropriétaires, qui ne résident pas sur place, ne se sentent pas aussi concernés par ces problèmes et revendications. C’est pourquoi, les demandes du syndicat restent bien souvent lettre morte. Beaucoup de frustrations s’installent alors parmi les copropriétaires impuissants face aux agissements de ces locataires.

Pourtant, le code civil du Québec a accordé, depuis 1994, un pouvoir exceptionnel au syndicat de copropriété pour mettre fin à cette impasse. En effet, le syndicat a la possibilité de demander la résiliation du bail si le locataire cause un préjudice sérieux aux copropriétaires ou à un autre occupant de l’immeuble en contrevenant, entre autre, au règlement de la copropriété.

Cette option, bien souvent méconnue des conseils d’administration ainsi que des copropriétaires, devrait, dans les prochaines années, être utilisée de façon plus régulière.

Ainsi, à la suite d’un avis au propriétaire et au locataire, le syndicat des copropriétaires pourrait causer toute une surprise en présentant, à la régie du logement, une demande de résiliation du bail pour votre locataire.

À ce titre, il est important, en tant que propriétaire, de suivre les agissements de vos locataires afin de prévenir ce genre de situation. De plus, nous vous conseillons de prendre connaissance des nouvelles de votre syndicat: Modifications du règlement de l’immeuble, application plus strict, implantation de pénalités etc.… Ces informations sont essentielles puisque vous devrez les communiquer régulièrement à vos locataires. Vous êtes, en tant que propriétaires, le lien entre le syndicat et le locataire. Autant vous que vos locataires doivent respecter les règles du syndicat.

Lors de la signature du bail, il est fortement conseillé d’y joindre la déclaration de copropriété afin d’en informer le locataire et de prévenir des situations désagréables. Aussi, le Code civil du Québec impose à tout propriétaire d’aviser le syndicat des noms ainsi que toutes informations pertinentes pour communiquer avec le locataire. Ces informations pourraient s’avérer essentielles lors d’une situation d’urgence.

En remettant une copie de la déclaration au locataire, vous vous assurez donc que les règles de l’immeuble seront connues de votre locataire, qu’il devra en tenir compte et qu’il devra respecter les règles de l’immeuble au même titre que les autres copropriétaires. Par ailleurs, si des plaintes sont formulées par les autres copropriétaires ou le syndicat lui-même à l’égard du comportement de votre locataire, nous vous suggérons d’agir rapidement par des avis écrits avec preuve de réception et éventuellement un recours à la régie du logement. Dans le cadre du recours, nous vous suggérons de forcer le syndicat à se joindre au dossier afin de ne pas compromettre le recours pour de simples erreurs de procédure. De cette façon, vous gardez le contrôle de la situation et ne serez pas surpris par des actions de votre syndicat.

Bien sûr, chaque situation est particulière et les procédures pourraient différer d’une situation à l’autre.

Dans ce contexte, la nécessité de déterminer avec exactitude la démarche à entreprendre est d’une importance primordiale. À plusieurs reprises la régie du logement a dû refuser d’entendre une demande en raison de l’absence de droit du demandeur. Afin de prévenir des délais supplémentaires inutiles, nous vous suggérons de consulter un avocat spécialisé dans le domaine afin de confirmer votre situation particulière.

Cette nouvelle interrelation dans le milieu de la copropriété risque de faire couler beaucoup d’encre dans les prochaines années.

Me Jean-Olivier Reed

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