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Bail avec option d’achat : PROBLÈMES, PROBLÈMES, PROBLÈMES

Bail avec option d’achat : PROBLÈMES, PROBLÈMES, PROBLÈMES

Souvent attirés par des offres alléchantes, les propriétaires d’immeubles se laissent quelquefois convaincre de signer un bail assorti d’une option d’achat.

À la suite de nombreux déboires de certains de nos membres, il nous est apparu important de vous informer à quel point ce type de contrat est source de conflits, de problèmes et de soucis de toutes sortes.

Premièrement, dès l’arrivée des locataires dans l’immeuble, ceux-ci se sentent déjà un peu plus que des locataires. Nombreux propriétaires nous ont affirmé que les locataires ne se gênaient pas pour effectuer des modifications importantes dans le logement et même jusqu’à toucher à la structure de l’immeuble dans le cas de maisons unifamiliales. Ces locataires utilisent le prétexte de l’achat pour effectuer ces modifications. La phrase typique : « Ne vous en faites pas, de toute façon je vais acheter votre maison, j’attends juste d’être approuvé pour une hypothèque. » Cette phrase classique qui fixe le départ d’une série de conséquences souvent très coûteuses et désastreuses pour le propriétaire.

Le propriétaire décide donc de demander la résiliation du bail et réclame des dommages à la Régie du logement. Nouvelle surprise, la Régie dit qu’elle n’entendra pas le dossier, que vous n’êtes pas à la bonne place, puisque l’option d’achat est le contrat principal et il faut aller à la Cour Supérieure. Bonjour frais d’avocat, maux de tête, gouffre financier et délai de perdu. Pendant ce temps, frustré, le locataire cesse de payer le loyer. Le château de cartes s’effondre. (25 070907 001 G)

Nous ne vous le dirons jamais assez , c’est très risqué de s’aventurer dans ce créneau.

De plus, vous êtes à la merci de la décision du locataire dans le cas d’une vente. Pas question de changer d’idée, si vous refusez, le locataire peut entreprendre des démarches à la Cour Supérieure pour vous forcer à passer la vente. (Cuisine Al. C Gestion Poirier, s.e.n.c. 2013 QCCS 4884.)

D’un autre côté, le locataire pourrait décider de quitter manu militari et de renoncer à l’achat, il pourrait vous laisser le logement dans un état proche de la démolition.

Beaucoup de complications, alors que l'on aurait pu simplement signer un bail et quand vous aurez l’intention de vendre l’immeuble, avisez les locataires du prix afin qu’ils fassent de façon ponctuelle une offre d’achat à ce moment. Cela aura l’avantage de rendre les choses claires et distinctes et de peut-être diminuer les risques de conflits.

Me Jean-Olivier Reed

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