Un article récent(1) mettait en avant la cession de bail.
Cet article encourageait les locataires à céder leur bail plutôt que d'aviser de leur volonté de ne pas renouveler le bail. Ainsi les locataires peuvent choisir eux-mêmes leur successeur.
L'Association des Propriétaires du Québec (APQ) ne peut qu'être en désaccord avec cette initiative.
Le choix du futur locataire est un droit qui appartient au propriétaire. Outre l'aspect de rencontrer le futur locataire, le propriétaire doit assurer la jouissance paisible des lieux et s'assurer que le locataire acquittera ses obligations financières.
Encourager la cession de bail est s'ingérer dans un champ de compétence qui ne regarde en rien le locataire qui désire partir.
On voit de plus en plus de stratagèmes pour réduire les droits des propriétaires sous le prétexte de la crise du logement. Mais on ne doit pas prendre la crise du logement comme prétexte pour demander des changements gouvernementaux ou même dans ce cas, édicter de nouvelles règles.
La cession de bail est un mécanisme qui existe et doit permettre à un locataire qui doit quitter son bail avant son échéance. Mais pas pour une autre raison.
Article 1870 du Code civil du Québec :
1870. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.
L'Association des Propriétaires du Québec (APQ) croit toutefois qu'un changement législatif doit être fait : Droit de premier refus en cas de cession.
C'est lors de la révision du formulaire obligatoire du bail, que l'APQ avait demandé à ce que le droit de premier refus en cas de cession y soit intégré. Ceci aurait permis que les parties puissent convenir du fait que si le locataire veut céder son bail, le propriétaire puisse décider de résilier le bail pour le relouer lui-même;
Pour en revenir à l'article, les locataires qui veulent participer à ce stratagème pourrait le regretter. En effet, contrairement à ce que les locataires croient, un propriétaire peut refuser un potentiel cessionnaire.
Le propriétaire a 15 jours pour faire ses vérifications et accepter ou non le candidat et répondre à l'avis de cession.
Que fera le locataire s'il ne peut céder son bail alors qu'il en a un autre signé?
Dans un article récent de Me Annie Lapointe(2), "Choisir son locataire, comment faire?", Me Lapointe aborde le refus de potentiels locataires lors de la location d'un logement mais également lors de la cession de bail et sous-location.
"Lorsqu'un locataire actuel souhaite procéder à la cession de son bail, c'est-à-dire un transfert du bail à une nouvelle personne, ou à une sous-location, des éléments supplémentaires doivent être pris en considération. La loi prévoit qu'on peut refuser un candidat, quand votre locataire vous envoie un avis de cession ou de sous-location avec le nom et les coordonnées d'une personne qu'il vous suggère, mais le motif de refus doit dans ce cas être sérieux. Le motif de refus n'est pas nécessairement le même dans le cas d'une cession que d'une sous-location."
Finalement, nous vous encourageons à lire, ou relire, l'article de Me Jean-Olivier Reed intitulé "Cession de bail : Comment éviter de se faire piéger"(3).
Il est important de mentionner aussi que dès que vous recevez l'avis de cession, il n'est plus possible pour le propriétaire de résilier le bail du locataire par entente par exemple. Il faut obligatoirement considérer la cession et procéder aux vérifications (enquête) dans le but de l'accepter ou le refuser.
(1) https://journalmetro.com/inspiration/habitation-et-immobilier/2800283/ceder-bail-augmentation-loyer/
(2) https://leproprietaire.apq.org/fr/fevrier2022/juridique/10958/Choisir-son-locataire-comment-faire-.htm
(3) https://leproprietaire.apq.org/fr/aout2021/juridique/10794/Cession-de-bail%C2%A0-Comment-%C3%A9viter-de-se-faire-pi%C3%A9ger-.htm
Cession de bail ou comment contourner la loi?
