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Changements au formulaire de bail; propositions de votre Association (partie 2)

Changements au formulaire de bail; propositions de votre Association (partie 2)

Suite de la nouvelle d'hier : Mis à part les modifications essentielles suite à l’entrée en vigueur du Projet de loi no 22 en novembre 2011, pour mettre les informations à jour, l’Association des Propriétaires du Québec a également proposé ce qui suit :

Mettre fin au bail

Dans la Section C du bail, il est mentionné ce qui suit : Que le bail soit à durée fixe ou indéterminée, le propriétaire ne peut y mettre fin (sauf les cas prévus par la loi). C’est juste, par contre pourquoi cette mention s’adresse-t-elle seulement aux propriétaires? Il serait important de spécifier que les locataires non plus, ne peuvent mettre fin à ce contrat, sauf dans peu de cas très précis, dans le but de ne pas minimiser les obligations des locataires en vertu du bail.

Il est important de garder à l’esprit, en actualisant le bail avec l’entrée en vigueur du Projet de loi no 22, que les cas de résiliation par le locataire restent exceptionnels et doivent être utilisés en situation de nécessité seulement. Il est également important que les locataires soient informés du fait qu’il n’est pas possible de se décharger de leur bail moyennant un avis de 3 mois sans raison. La loi a pour but de protéger certaines personnes plus vulnérables qui doivent quitter à cause de situations bien spécifiques et souvent pour des raisons de sécurité, mais non pas de permettre aux parties de se dégager de leurs obligations.

De plus, l’APQ estime que certains articles du Code civil du Québec comprenant les modifications survenues en novembre 2011 gagneraient encore à être précisés, à l’aide d’exemples donnés dans le bail sur l’applicabilité de cet article de loi, notamment dans les notes explicatives contenues à l'endos du formulaire de bail. En mettant à jour le formulaire de bail, l’APQ estime que la Régie du logement fera le nécessaire pour inscrire l’information adéquate sur l’avis que le propriétaire est en droit de recevoir ainsi que les pièces justificatives sur lesquelles il doit se baser et ce, dans le but d’éviter des conflits.

Services

Le locataire, parfois, décide également de se soustraire de ses obligations relativement à l’électricité. Il y a donc transfert du compte du locataire au propriétaire dans ces cas. Les propriétaires n’ont pas réellement le choix d’accepter le transfert, sans quoi ils se voient attribuer des coûts de rebranchement par la suite, ou même, peuvent risquer des bris à leur immeuble par temps froid. L’APQ est donc d’avis d’ajouter une clause au bail dans la section E. Services et conditions, pour conscientiser le locataire quant à ses obligations à cet égard, par exemple :

Le locataire s'engage à assumer directement les frais relatifs aux services de distribution électrique, de chauffage, et/ou d’eau chaude fournis par Hydro-Québec, Hydro-Sherbrooke ou ________________ , selon ce qui est à sa charge en vertu du présent bail. Par voie de conséquence, le locataire ne peut se soustraire à son obligation; il s’agit d’une responsabilité irrévocable du locataire jusqu’à la fin du bail ou de l’un de ses renouvellements.

Date de naissance et adresse courriel

L’APQ croit important d’indiquer la date de naissance du ou des locataires dans le formulaire de bail. En effet, la date de naissance constitue un atout pour identifier un locataire et ainsi éviter les risques de fraude et d'usurpation d'identité. Le fait de ne pas avoir cette information met un frein à la transparence requise pour avoir les bonnes informations sur un locataire potentiel.

Avec l’ère de l’informatique, l’APQ considère que l’adresse courriel constitue un outil supplémentaire, utile en cas d’urgence pour joindre les locataires, par exemple en cas de travaux urgents.

Clause d’élection de domicile

Il a déjà été mentionné qu’il arrive que des locataires quittent en cours de bail sans donner d’adresse, et ayant toujours des dettes envers leur propriétaire. Le système actuel oblige le propriétaire à engager des professionnels et assumer des coûts importants pour retracer leurs locataires. Beaucoup se désisteront devant cet obstacle et les locataires s’en sortiront sans devoir assumer leurs obligations. L’Association des Propriétaires du Québec suggère l’intégration d’une clause d’élection de domicile à l’adresse des lieux loués. Cette clause prévoirait qu’advenant le cas d’un changement d’adresse, le locataire doit en aviser le propriétaire, sans quoi tout avis ou signification en vertu des présentes sera valablement effectué au greffe de la Cour supérieure du district dans lequel les lieux loués sont situés, où le locataire élit domicile pour les fins du présent bail et pour tout avis ou poursuite en découlant.

En conclusion

L’APQ a saisi l’occasion pour soumettre brièvement d’autres points concernant le logement qui seraient à revisiter. En premier lieu, notre système de fixation des loyers est désuet et prévoit notamment un taux insuffisant sur les travaux majeurs. La méthode actuelle nous donne des rendements nettement inférieurs à ce qui est requis pour permettre au propriétaire de rénover tout en demeurant rentable. Sans oublier qu’avec l’entrée en vigueur du Projet de loi 122 pour la modernisation des normes de sécurité, ainsi que la règlementation afférente qui est en processus d’adoption, des dépenses additionnelles seront à effectuer afin de se conformer à cette réglementation accrue en matière d'entretien des immeubles. Il s’agira encore d’un fardeau financier additionnel pour les propriétaires. L'APQ croit que les propriétaires devraient être en mesure de tenir compte de ces coûts dans le calcul du coût des loyers. Il faut ainsi revoir les méthodes de calcul de fixation de loyer.

Également, le Québec est la seule province au Canada où un dépôt de garantie n’est pas légal. Rappelons qu’un dépôt aurait pour effet de conscientiser les locataires sur les dommages qu’ils causent parfois aux logements.

Association des Propriétaires du Québec

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