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Choisir son locataire, comment faire?

Choisir son locataire, comment faire?

En période de renouvellement des baux, il y aura inévitablement du mouvement de locataires dans certains immeubles et de nouveaux baux à signer. Dans quelle mesure pouvons-nous toutefois refuser un candidat à la location?

Nous vous suggérons dans tous les cas de procéder à une évaluation pré-location, évitant ainsi de vous fier aux seules apparences d'une personne, qui peuvent être trompeuses. C'est un droit qui a été reconnu aux propriétaires, mais qui doit être exercé dans les limites prévues par la loi. Pour cette évaluation, le propriétaire ne doit recueillir que les renseignements nécessaires à l’objet de son dossier, auprès de la personne concernée. Ces renseignements, tant ceux collectés auprès du proposant locataire, que les résultats d'évaluation, sont confidentiels selon la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé.

Pour se faire, il est possible de demander les renseignements suivants :

- Les renseignements qui établissent l'identité du proposant locataire et ses coordonnées pour le rejoindre;
- Les renseignements permettant de vérifier le comportement;
- Les renseignements permettant d'établir les habitudes de paiement. (1)

Certains registres sont publics, toutefois le consentement clair, par écrit, du proposant locataire est nécessaire afin de procéder à une enquête de crédit, notamment. Les bonnes pratiques commandent de récolter le consentement pour l'évaluation ainsi que les informations nécessaires auprès des candidats intéressés à la location et ce, avant la signature de tout bail ou autre engagement de part et d'autre. Au-delà de recueillir les informations permettant l'évaluation pré-location, il vous est fortement suggéré de vérifier l'identité de la personne qui s'offre à vous louer un logement, permettant de confirmer les noms et adresse qui vous sont fournis, afin de vous assurer que que les résultats de l'évaluation ne seront pas faussés. Toutefois, le locateur ne peut recueillir les informations contenues sur ces pièces d'identité, au même titre qu'on ne peut demander le numéro d'assurance sociale d'une personne.

De bonnes pratiques consistent également en la vérification des dossiers au Tribunal administratif du logement (anciennement la Régie) et l'appel aux anciens propriétaires : cela donnera une bonne idée des habitudes de paiement et du comportement en logement. Le fait de baser votre décision uniquement sur les antécédents de crédit (ce qu'on appelle la fiche de crédit) peut mener à des décisions erronées. En effet, la fiche de crédit est un indice parmi d'autres concernant les habitudes de paiement et n'est pas reliée directement au paiement du logement.

Les raisons pour lesquelles on ne peut refuser un candidat à la location, sont les motifs protégés par la Charte des droits et libertés de la personne; ce qui constitue en d'autres mots de la discrimination. Il faut aussi éviter les idées préconçues qui portent à la discrimination. Par exemple, il serait illégal de refuser un candidat au téléphone à cause de son accent particulier.

Est considéré comme de la discrimination, le refus de louer un logement à une personne à cause de la « race, la couleur, le sexe, l’identité ou l’expression de genre, la grossesse, l’orientation sexuelle, l’état civil, l’âge sauf dans la mesure prévue par la loi, la religion, les convictions politiques, la langue, l’origine ethnique ou nationale, la condition sociale, le handicap ou l’utilisation d’un moyen pour pallier ce handicap »(2) de cette personne. Des dommages punitifs peuvent être octroyés au proposant locataire en cas de discrimination.

Le Tribunal des droits de la personne a déjà écrit qu'« Un propriétaire peut refuser de louer à une personne ayant des revenus insuffisants pour payer le loyer ou exiger qu'elle fournisse une caution. L'une ou l'autre de ces décisions doit auparavant minimalement avoir fait l'objet d'une vérification permettant d'évaluer le risque d'un défaut de paiement11. Elles ne doivent pas être fondées sur des stéréotypes, des généralités ou de mauvaises expériences antérieures12. Il appartient au locataire de faire la preuve de revenus suffisants et au propriétaire de lui permettre cette preuve13» (3).

Lorsqu'un locataire actuel souhaite procéder à la cession de son bail, c'est-à-dire un transfert du bail à une nouvelle personne, ou à une sous-location, des éléments supplémentaires doivent être pris en considération. La loi prévoit qu'on peut refuser un candidat, quand votre locataire vous envoie un avis de cession ou de sous-location avec le nom et les coordonnées d'une personne qu'il vous suggère, mais le motif de refus doit dans ce cas être sérieux. Le motif de refus n'est pas nécessairement le même dans le cas d'une cession que d'une sous-location. En effet, des difficultés de paiement, dans le cas d'une sous-location, n'ont pas réellement d'impact puisque c'est votre locataire qui continue à être responsable du loyer : ça ne saurait être un motif sérieux donc dans les circonstances.

Un motif sérieux n'est pas nécessairement le même type de refus que pour une nouvelle location : la marge de manœuvre du locateur est restreinte. La loi prévoit que « Lorsqu’il refuse, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l’avis (de cession ou de sous-location), les motifs de son refus; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti» (4). Cela est très important et constitue une différence majeure avec le refus d'un nouveau locataire : il faut alors refuser par écrit dans le délai, en indiquant le motif sérieux de refus. Un jugement a d'ailleurs déjà confirmé que le défaut du locateur de formuler des motifs de refus équivaut à son silence et fait présumer l'acceptation de la cession (5).

Comme le motif sérieux n'est pas spécifié dans la loi, ce sont les jugements qui ont déterminé, au cas par cas, ce qui constitue un motif sérieux de refus : « On considère généralement que les motifs du locateur doivent être fondés sur la qualité même du cessionnaire. Suivant la jurisprudence consultée par le tribunal, le refus du locateur peut être fondé sur la capacité de payer du cessionnaire, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations résultant du bail » (6).

De même, il faut savoir que la volonté de mettre fin au bail, d'y faire des travaux ou de reprendre le logement, n'est pas considéré comme étant un motif sérieux de refus (7). Selon un autre juge, le défaut de fournir une façon de rejoindre les cessionnaires est un motif de refus puisque ça ne permet pas au locateur de procéder à son enquête (8). Il faut tout de même être proactif et faire le maximum d'évaluation avec les informations qui nous sont transmises dans des avis parfois très sommaires. En cas de mésentente, c'est le Tribunal administratif du logement qui pourra trancher à savoir si le refus en est un qui est "sérieux" permettant d'écarter la candidature du proposant cessionnaire ou sous-locataire.

La présence de dossiers au Tribunal administratif du logement condamnant les proposant cessionnaires à des montants pour loyers impayés a notamment été jugé comme étant un motif sérieux de refus et le Tribunal a pu confirmer le refus des propriétaires, même si le locataire avait déjà laissé accès aux nouvelles personnes (9).

Pour terminer, l'évaluation pré location est toujours une pratique prudente. Contactez-nous en cas d'incertitude concernant votre situation particulière.



(1) Julien c. Domaine Laudance, 2003 C.A.I. 77; Perreault c. Blondin, 2006 C.A.I. 162.
(2) Charte des droits et libertés de la personne, C-12, art. 10.
(3) Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse c. Brodeur-Charron, 2014 QCTDP 10, para 53.
(4) Code civil du Québec, art. 1871.
(5) Ennajimi c. Vilison Inc., 2012 CanLII 115836 (QC RDL).
(6) Dufour c. Laflamme, 2017 QCRDL 5544, citant Coltron c. Caron (2003) J.L. 264.
(7) Baillargeon c. Leroux, 2016 QCRDL 23951; Berube-Therien c. Mikula, 2020 QCTAL 7074.
(8) Gagnon c. Dagenais, 2018 QCRDL 8573.
(9) Brochu c. Locas 2014 QCRDL 38058.

Me Annie Lapointe

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