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Dans quelles circonstances les retards fréquents dans le paiement du loyer causent-ils un préjudice sérieux au locateur?

Dans quelles circonstances les retards fréquents dans le paiement du loyer causent-ils un préjudice sérieux au locateur?

Selon un jugement de la Cour du Québec, nous ne croyons pas que le fardeau de la preuve que doit surmonter un locateur dans un cas de retards fréquents aille jusqu’à démontrer qu’un créancier hypothécaire ait entamé des procédures contre lui[1].

 

Le jugement fait une étude des cas où un préjudice sérieux a été causé au locateur. Selon la jurisprudence, le retard dans le paiement d’un loyer causera un préjudice beaucoup plus sérieux à un « petit » locateur, louant un seul local, qu’à une vaste entreprise commerciale louant plusieurs centaines de locaux.

 

Dans un cas où la locataire prétendrait que le locateur, étant propriétaire de quelques 1 000 appartements, ne peut subir de préjudice sérieux dû uniquement aux retards de la locataire dans le paiement de son loyer, le fait de multiplier les démarches auprès de la locataire pour recouvrer le loyer, selon la Cour du Québec, peut toutefois causer un préjudice sérieux :

 

« Il découle clairement de la preuve que ces retards pèsent lourdement sur les épaules du locateur dans la gestion de l’immeuble. On n’a qu’à regarder les nombreux avis de loyers impayés et la comptabilité engendrée pour cette locataire seulement, pour se rendre compte du préjudice causé au locateur. De plus, il a été mis en preuve que les employés du locateur ont investi beaucoup de temps et d’énergie à tenter de percevoir le loyer dû de la locataire, et ce, de façon constante […][2] »

 

Une autre décision de la Régie du logement a aussi établi que les nombreux déplacements pour recouvrer le loyer et ensuite le déposer à la banque, et enfin, couvrir les chèques que la banque refuse, causaient un préjudice sérieux au locateur :

 

« La locataire multiplie les chèques sans provisions. Elle paie son loyer en plusieurs versements. D’ailleurs, la locataire admet ses retards. Le locateur a aussi prouvé que les retards lui causent un grave préjudice. Il doit faire de nombreux déplacements pour obtenir son dû et afin de déposer les sommes reçues dans son compte de banque. Il doit couvrir les chèques que la banque refuse d’honorer pour insuffisance de fonds dans le compte de la locataire[3]. »

 

Enfin, le fait que le locateur soit obligé de se présenter à la Régie du logement pour recouvrer le loyer à plusieurs occasions peut constituer un préjudice sérieux au locateur :

 

« Sachant ce qu’un recours judiciaire implique comme préoccupation, inquiétude, préparation, déplacements, frais, etc., on ne peut que conclure qu’une démarche judiciaire est un préjudice sérieux, à moins qu’on démontre qu’un locateur a abusé de ses recours, qu’il a entrepris ses recours avec une rapidité telle qu’i n’a pas tenté un règlement du problème. Ici, nous pouvons multiplier la démarche judiciaire par quatre[4]. »

 

Avoir un recours aux services d’un avocat peut aussi constituer un préjudice sérieux à cause des frais engendrés :

 

« En effet, cette dernière a dû envoyer de nombreux avis à l’appelant pour lui rappeler ses retards, a dû référer le dossier à ses avocats pour récupérer le loyer dû et ainsi encourir des frais. Finalement, l’intimée a du se présenter à la Cour lors des auditions[5]. »

 

Il est faux de prétendre que le seul préjudice sérieux causé au locateur dans les cas de retards fréquents est le risque de perdre son immeuble à cause de la difficulté à payer son créancier hypothécaire. Les démarches constantes, les problèmes avec la comptabilité, les frais bancaires assumés par le locateur pour des chèques sans provisions, le recours au service d’un avocat, les demandes judiciaires en recouvrement peuvent aussi être considérés comme des préjudices sérieux causés au locateur.



[1] O.M.H.M. c. Nantel, (2006), J.L. p. 255-259.

[2] Leiffer c. Creccal Investments Ltd., C.Q., 500-02-044793-961.

[3] Garone c. Desforges, R.L., 31 041008 142 G, 16-11-2004.

[4] Opus cetare, note 1.

[5] Cohen c. FDL Cie, 500-02-031934-966, (1996), J.L. p. 261.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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