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Devenir le nouveau propriétaire d'un immeuble locatif: comment gérer les baux conclus antérieurement mais mal respectés?

Devenir le nouveau propriétaire d'un immeuble locatif: comment gérer les baux conclus antérieurement mais mal respectés?

A) Les droits et obligations des deux parties

Tout d'abord, un locataire a le droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 1936 C.c.Q. Ce devoir à l’égard du respect des termes du bail résidentiel subsiste même lorsque l'immeuble où il habite est vendu à un nouveau propriétaire, principe allant de pair avec l'article 1886 C.c.Q. qui énonce que le bail demeure malgré un tel changement.

D'autant plus, en règle générale, le bail contient une section où l'on retrouve principalement des informations relatives aux obligations et droits du locataire et du locateur. Elle s'avère être d'une grande utilité puisqu'elle donne des renseignements qui ont trait à des règles de droit souvent impératives et donc, permet aux deux parties d'être informées adéquatement.

Pour ce qui est du nouveau propriétaire, comme vu dans Deniger c. Nowlan (1997 J.L. 13 (R.L.)), lui aussi doit respecter les obligations contenues dans le bail malgré qu'il ait été conclu par l'ancien propriétaire du logement.

Alors, qu'advient-il dans un cas où un nouveau propriétaire prend possession de l'immeuble qu'il vient d'acquérir et remarque qu'un locataire ne respecte pas les droits et obligations convenus dans son bail, par exemple, installe une corde à linge ou possède un animal? Quel est le niveau de preuve requis advenant une poursuite par l'une des parties?


B) La preuve devant la Régie du logement

Le fardeau de preuve repose sur le demandeur de la cause. Ainsi, dans un cas où le propriétaire remarque que des conditions du bail ne sont respectées et intente une poursuite à la Régie du logement, ce sera à lui de démontrer que tel est le cas. Les prétentions émises par les parties devront être évaluées en fonction du principe de la prépondérance de la preuve comme prévue à l'article 2804 C.c.Q. qui énonce que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

Nous pouvons maintenant analyser certaines causes qui vont expliquer l'importance de la preuve, autant pour le locataire que le propriétaire. Par exemple, dans Jutras c. Merisier (2010 QCRDL 1946), alors que le conflit entre les parties résulte du fait que le locataire ne respecte pas les clauses du bail, ce dernier émet une demande à la Régie du logement pour modifier ou annuler certaines clauses au bail. On analyse dès lors la prépondérance de la preuve des deux parties et, dans le cas du manque d'accès à l'eau chaude, la Régie explique que « les locateurs n’ont pas fait valablement la preuve que le manque d’eau chaude était le fait du locataire » (par. 138).

De plus, la crédibilité des parties va jouer. Dans la même cause, la Régie explique que le locataire n'est pas clair quant à sa demande: veut-il annuler les dispositions ou les modifier? La crédibilité du locataire est aussi remise en question par le tribunal. On indique que le locataire, en ayant des animaux dans son appartement malgré que cela soit interdit au bail, n'a pas respecté son obligation contractuelle, étant un autre facteur que la Régie analyse pour arriver à sa décision.

Par la suite, on laissera le propriétaire ainsi que le locataire présenter ses prétentions. Pour plus d'informations sur la procédure applicable à la Régie du logement, il est également possible de se référer au Règlement sur la procédure devant la Régie du logement. Nous vous recommandons de contacter un des juristes spécialisés de l'Association des propriétaires du Québec (APQ) pour toute question.

Élène Moussa

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