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ENCAISSER UN CHÈQUE APRÈS UN JUGEMENT PEUT AVOIR DE FÂCHEUSES CONSÉQUENCES

ENCAISSER UN CHÈQUE APRÈS UN JUGEMENT PEUT AVOIR DE FÂCHEUSES CONSÉQUENCES


Le propriétaire après une décision rendue en résiliation du bail pour du non-paiement de loyer, ne peut pas encaisser les loyers subséquents sans se voir opposer une renonciation à la résiliation du bail.

Les faits

La Cour du Québec est saisie de la part du locataire d’une requête en opposition au préavis d’expulsion du logement qu’il louait de la locatrice, à la suite de la résiliation du bail prononcée par la Régie du logement en non-paiement le 6 mai 2008, résiliation accompagnée d’une ordonnance d’expulsion.

Le locataire soutient que l’encaissement par la locatrice d’un mandat bancaire représentant le loyer du mois de juin 2008, après la résiliation du bail, a reconduit le bail. Le locataire a reçu la décision de la Régie du logement le 7 mai 2008.

Le locataire a remis à la locatrice un mandat bancaire daté du 3 juin 2008 d’un montant de 733.00 $ avec la mention « pour loyer juin 2008 ». Le mandat bancaire a été encaissé par la locatrice sans commentaire ou remarque particulière de la dite locatrice.

Le 3 juillet 2008, le locataire a remis un autre mandat bancaire d’un montant de 739,50 $ représentant le « loyer juillet 2008 », tel qu’inscrit sur le mandat. Le mandat bancaire du 3 juillet 2008 n’a pas été encaissé par la locatrice.

Analyse de la Cour

Selon le tribunal :
«  Il ressort de la jurisprudence largement majoritaire émanant de notre Cour - tout étant bien entendu une question de circonstances et d’appréciation de la preuve – que le fait pour un propriétaire d’encaisser un loyer se rapportant à une période postérieure à la date de la résiliation du bail et de l’ordonnance d’expulsion – en l’espèce, le mandat bancaire concernant le mois de juin alors que le bail a été résilié le 5 mai 2008 – sans émettre de réserves ou exprimer des commentaires, constituait une transaction entre les parties au sens de l’article 2631 C.c.Q visant à reconnaître au locataire son droit à être maintenu dans les lieux loués et une perte volontairement consentie par le propriétaire de son droit d’obtenir l’expulsion de son locataire ». (1)

Cet encaissement de loyer de juin 2008 qui avait une valeur de transaction entre les parties a donc fait en sorte que la locatrice a renoncé à son droit à l’expulsion du locataire et ne peut l’exercer. Il sera donc fait droit à la requête du locataire en opposition au préavis d’expulsion et ledit préavis sera annulé par la Cour du Québec.

Ce principe de la renonciation à l’expulsion du locataire par l’encaissement d’un montant de loyer postérieur à la résiliation du bail, a été retenu dans plusieurs autres décisions.

Dans l’affaire Bernier c. Grenier (2), le locateur a toléré la présence de sa locataire pendant plusieurs jours et a perçu un loyer différent de celui prévu au bail précédant. La Cour du Québec a retenu que le locateur a renoncé aux droits conférés par la décision de Régie ordonnant la résiliation du bail précédant et l’expulsion de la locataire. L’argumentation du prix du loyer constitue donc un indice d’accord de volonté pour un nouveau bail. La perception d’un loyer différent de celui en vigueur auparavant démontre une nouvelle entente de bail.

Dans Tremblay c. 9117 2684 Québec inc., la Cour du Québec met l’accent sur la nécessité pour le locateur de faire connaître de bonne foi au locataire sa position quant à l’intention de tenir un nouveau bail ou non. Dans cette affaire, le juge Martin Hébert émet l’opinion que « le propriétaire ne saurait de bonne foi, prétendre à la résiliation du bail tout en récoltant les bénéfices qui s’y rattachent et ce, sans avoir fait connaître clairement ses intentions au locataire à la première occasion ». (3)

Récemment, le 15 janvier 2014, le Cour du Québec confirmait ce principe :
«  La reconnaissance au locataire de son droit à être maintenu dans les lieux pour un nouveau bail peut résulter notamment de l’encaissement du paiement d’un loyer postérieur au bail précédemment résilié, cela sans aucune indication, protestation, ni réserve, de la part du locateur. » (4)

Protestation et réserve des droits

Pour pouvoir encaisser un loyer après une décision de résiliation, sans renoncer à l’expulsion, le locateur doit protester le paiement.

Lorsque le locateur reçoit un paiement par chèque, il doit envoyer une lettre par courrier recommandé au locataire qu’il va encaisser le dit chèque, dans un délai de cinq (5) jours, sous toutes réserves de son droit d’expulsion en écrivant clairement "je vais procéder à l'encaissement du chèque mais je ne renonce pas à la décision rendue par la Régie du logement et je vais procéder à votre éviction du logement". Le délai de cinq (5) jours est pour permettre au locataire d’annuler son chèque s’il n’est pas d’accord avec l’encaissement sous réserves. De plus, avant l’encaissement dudit chèque par le locateur ce dernier doit inscrire à l’endos du chèque, la mention « sous toutes réserves à l’expulsion ». Le paiement est ainsi protesté et ne porte aucun préjudice à votre droit à l’expulsion.

Si le locataire paie en comptant, il faut expliquer, idéalement devant témoin au locataire que nous acceptons la somme mais nous ne, mais que nous allons quand même procéder à l'éviction du logement. Il faut aussi inscrire sur le reçu la mention «  sous toutes réserves à l’expulsion, ceci n'est pas une renonciation à la décision rendue par la Régie du logement et je vais procéder à votre éviction du logement » et envoyer la lettre recommandée au locataire dans les meilleurs délais de votre intention d’expulser le locataire et que vous n’avez aucunement l’intention de reconduire le bail résilié par la Régie du logement.


1- Appartements Capreit inc. c. Poliquin. 2008 QCCQ 7243
2- Bernier c. Grenier, 2006 QCCQ 14115, par 12.
3- Tremblay c. 9117-2684 Québec inc. QCCQ 4531, par 17
4- Coop d’habitation Fou Rire du Sud-Ouest de Montréal c. Genimous 2014 QCCQ 195 par. 28.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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