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Koretski c. Fowler - Un jugement de la Cour du Québec qui fait jurisprudence en faveur des propriétaires

Koretski c. Fowler - Un jugement de la Cour du Québec qui fait jurisprudence en faveur des propriétaires

Le 18 avril 2008, la Cour du Québec, saisie d'un appel d'une décision rendue le 4 juillet 20071 par la Régie du logement, a reconnu le droit d'une propriétaire d'interdire à sa locataire de fumer dans son logement2.

Dans une décision rendue en date du 4 juillet 2007, la régisseure a rejeté la demande formulée par la locatrice, Olesia Koreski, requérant l'émission d'une ordonnance enjoignant la locataire, Sandra Ann Fowler, de cesser de fumer dans son appartement. Dans cette affaire, la locatrice est propriétaire d'un duplex dont elle occupe le rez-de-chaussée. La locataire occupe le logement au-dessus de l'immeuble.

Suite à la visite des lieux, la propriétaire remet à la locataire un document intitulé « Application for apartment » que le locataire doit remplir. En remplissant le formulaire, la locataire constate que la possession d'animaux est interdite. La locatrice consent à ce que la locataire garde son chien. Les mots « no pets » ont été biffés relativement à l'énoncé suivant soit « ABSOLUTELY NO PETS OR SMOKERS ». Il est important de noter que la locataire a volontairement caché le fait qu'elle fumait.

Le 25 septembre 2006, la locatrice met la locataire en demeure de cesser de fumer. Le 10 novembre 2006, la locatrice dépose une demande à la Régie du logement, demande dans laquelle elle requiert une ordonnance enjoignant la locataire de cesser de fumer dans son logement. Dans son jugement du 4 juillet 2007, la régisseure, Claudine Novello, de la Régie du logement, a jugé que l'interdiction de fumer ne pouvait être valide, car aucune mention ne figurait dans le bail, mais dans le formulaire intitulé « Application for apartment ».

Le 25 juillet 2007, la locatrice, Madame Koretski, a déposé une requête pour obtenir la permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement.

Le 7 août 2007, le juge Yves Hamel autorise l'appel.

Dans sa décision rendue en date du 18 avril 2008, le Tribunal a conclu que :

  • le formulaire « Application for apartment », non signé, a été complété de façon concomitante avec la signature du bail;

  • l'interdiction de fumer dans ledit formulaire est claire et non ambiguë;

  • la locataire est présumée avoir lu cette restriction ;

  • la locatrice a fait la preuve des inconvénients occasionnés ;

  • la restriction imposée par la locatrice aux droits de la locataire n'est pas abusive et déraisonnable.

Par conséquent, le Tribunal conclut que l'interdiction de fumer est opposable à la locataire.

D'ailleurs, le Tribunal est venu à la conclusion que le consentement de la locatrice a été vicié lorsqu'elle a signé le bail. Si la locataire aurait dévoilé qu'elle fumait, le bail n'aurait pas été signé.

En guise de conclusion, le Tribunal a accueilli l'appel de la locatrice et a cassé la décision rendue en date du 4 juillet 2007 par la Régie du logement. De plus, elle ordonne à la locataire de cesser de fumer dans ledit logement concerné. La locatrice n'a pas demandé la résiliation du bail devant la Régie du logement et pour cette raison, le Tribunal n'a pas accordé une telle conclusion.

1Régie du Logement, no. 31 061110 009 G

2C.Q., Koretski c. Fowler, 500-80-008999-071, 17 avril 2008, j.Normand Amyot

Me Bill Kostopoulos

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