Le 17 octobre 2025, l'Association des Propriétaires du Québec a émis ses recommandations à la Direction des orientations et de la gouvernance municipales, ministère des Affaires municipales et de l’Habitation pour le Projet de Règlement modifiant le Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l’avis au nouveau locataire.
Suite aux modifications législatives adoptées ces dernières années en matière de droit locatif
résidentiel, une révision du formulaire de bail obligatoire s'imposait. En effet, les propriétaires de logements doivent actuellement composer, selon les circonstances propres à chaque situation, avec une multiplicité de documents complémentaires à joindre au bail standard : annexes, avis distincts et clauses additionnelles visant à combler les lacunes du formulaire officiel. Cela entraîne une gestion complexe et est une source fréquente de confusion et d’erreurs.
L'objectif annoncé par le gouvernement par le dépôt de ce projet de règlement était en partie d’améliorer la forme et le contenu du formulaire de bail résidentiel afin de rendre son utilisation plus conviviale et intuitive pour les utilisateurs.
Voici un résumé des points principaux commentés par l'APQ.
1. Forme et présentation du bail
L’APQ critique l’usage excessif de couleurs et d’encadrés qui nuisent à la lisibilité du bail.
Ces éléments visuels compliquent la reproduction du document (photocopie, numérisation).
Les encadrés prennent trop de place, réduisant l’espace pour les clauses essentielles.
Le manque d’espaces blancs empêche d’ajouter des précisions importantes, notamment à la clause portant sur les services et conditions.
L’APQ recommande un format lettre standard, plus pratique pour l’archivage et la gestion.
2. Paraphes
La multiplication des emplacements pour les initiales alourdit inutilement le processus de signature.
Cela augmente les risques d’erreurs, surtout quand plusieurs locataires sont impliqués.
L’APQ propose de limiter les paraphes à un emplacement par page, sauf exception.
L’ajout d’initiales sur la page de signature finale crée de la confusion juridique: les champs d’initiales sur cette dernière page devraient être retirés pour alléger le formulaire.
3. Fumée
L’APQ appuie l’ajout d’une clause sur l’interdiction de fumer dans le logement.
Cette mesure protège les autres locataires et favorise la jouissance paisible des lieux.
L’expression « logement sans fumée » est jugée trop vague au niveau juridique et sujette à interprétation.
L’APQ recommande une formulation claire concernant l’interdiction de fumer, qu’il
s’agisse de tabac, de cannabis ou de toute autre substance produisant de la fumée ou de la vapeur inhalée.
4. Clause G
L’ajout d’une signature du locataire et d’une date à la clause G, l'endroit où on doit indiquer le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail, ou le dernier loyer payé ainsi que la date, si cela fait plus de 12 mois, est jugé redondant par l’APQ.
La signature finale du bail suffit déjà à valider l’ensemble des clauses contractuelles.
Cette exigence supplémentaire peut entraîner des erreurs et ralentir la conclusion du bail.
L’APQ recommande de supprimer cette formalité pour simplifier la gestion documentaire.
5. Disponibilité du formulaire de bail
Finalement, l’APQ demande que le formulaire de bail soit disponible gratuitement en ligne.
Cela faciliterait l’accès au document et éviterait les frais inutiles pour les propriétaires.
Une version téléchargeable garantirait l’usage de modèles à jour et conformes.
Cette mesure s’inscrit dans une volonté de modernisation et de simplification du régime locatif.
Elle favoriserait l’uniformité, la rapidité de diffusion et la cohérence des pratiques au Québec.
Le 17 octobre 2025, l'Association des Propriétaires du Québec a également émis ses recommandations à la Direction des orientations et de la gouvernance municipales, ministère des Affaires municipales et de l’Habitation sur le Projet de Règlement modifiant le Règlement sur les critères de fixation de loyer.
La révision du Règlement sur les critères de fixation de loyer était attendue depuis des années, compte tenu de la désuétude de la méthode actuellement en vigueur. Sa refonte s’imposait pour assurer une meilleure cohérence entre les critères de fixation du loyer et l’évolution des coûts réels assumés par les propriétaires.
Il s'agit du deuxième projet afin de modifier les critères de fixation de loyer cette année.
Dans un contexte où le Québec fait face à une pénurie marquée de logements, conjuguée à des pressions inflationnistes et à des exigences accrues en matière d’entretien et de performance énergétique, il devient crucial que le cadre réglementaire permette un juste équilibre entre la protection des locataires et la pérennité du parc immobilier. La capacité des propriétaires à moderniser, sécuriser et entretenir adéquatement leurs immeubles repose sur des règles de fixation de loyer cohérentes avec les réalités économiques du terrain.
Nous vous proposons un aperçu des commentaires acheminés en lien avec les changements proposés.
1 - Pourcentage attribuable aux dépenses d'immobilisation
L’introduction d’un plafond fixe de 5 % pour les dépenses d'immobilisation est plus favorable à la réalisation de travaux que ce que nous avons connu les dernières années, avec un amortissement sur 20 ans, mais nous réitérons notre position à l'effet qu'il demeure inadéquat en certaines circonstances. En effet, ce pourcentage semble arbitraire et ne tient aucunement compte de la nature des travaux ou de la durée de vie utile de ses composantes. Outre les matériaux structuraux et de plomberie, beaucoup de composantes d'un immeuble et/ou
d'un logement n'ont pas une durée de vie utile de 20 ans. L'APQ réclame un pourcentage plus intéressant applicable aux dépenses d'immobilisations, ou modulé selon la durée de vie des composantes, afin de permettre un amortissement plus raisonnable.
1.1 Prêt à intérêt réduit
Bien que cette notion existe déjà, elle a été intégrée de façon explicite au simulateur de calcul. Afin d'en améliorer la compréhension, le terme «prêt à intérêt réduit» tel qu'entendu au dernier alinéa de l'article 3 proposé au Projet de règlement, mériterait d’être précisé au moyen d'une définition au sein du règlement, afin d’en baliser la portée et les conditions d’application.
1.2 Section Réparations ou améliorations majeures
Lors de nos essais avec le simulateur de calcul mis à disposition par le Tribunal administratif du logement, nous avons observé que les catégories de dépenses majeures relatives à l'ensemble de l’immeuble et celles spécifiques au logement sont désormais regroupées en un seul endroit. Cette présentation pourrait créer une certaine confusion, notamment en ce qui concerne le moment approprié pour cocher la case «Le logement est-il concerné?».
2 - Frais de services
Bien que la donnée de frais de service ait plus ou moins d'influence sur la variation de loyer de la plupart des logements du parc locatif, elle présente toute son importance pour les locateurs offrant des services et tout particulièrement les Résidences privées pour aînés (RPA). La méthode actuelle ne peut permettre de suivre convenablement les augmentations des coûts tant au niveau du salaire, que des produits, notamment la nourriture, dans les Résidences privées pour aînés.
En retirant le critère des frais de services du calcul de fixation de loyer dans la précédente version du projet de règlement, le gouvernement envoyait un signal préoccupant aux exploitants de RPA. Cette orientation réglementaire soulevait des enjeux majeurs, notamment dans un contexte où le Québec éprouve déjà de sérieuses difficultés à maintenir en activité un nombre suffisant de RPA pour répondre aux besoins croissants d’une population vieillissante.
Nous constatons que le nouveau Projet de règlement tient désormais compte de la réalité propre aux RPA. Bien qu'il s'agisse d'une certaine avancée, l'APQ estime que cette approche pourrait demeurer trop rigide si elle ne permet pas de refléter adéquatement les hausses réelles des coûts de services encourues en cours d’exploitation.
3 - Traitement des variations de taxes foncières municipales et scolaires et des assurances
L'APQ constate qu'une méthode simple auparavant s'en retrouve complexifiée. On redéfinit la façon de traiter les taxes foncières scolaires et municipales, et les frais pour les assurances, en limitant les hausses possibles à ce qui excède le pourcentage de base. Autrement dit, les nouvelles règles permettent de répercuter seulement la portion des hausses de taxes ou d’assurance qui excèdent le pourcentage de base calculé selon le règlement. La façon de procéder nous semble complexifier passablement le calcul.
Toutefois, nous avons constaté avec soulagement que le nouveau Projet de règlement a été ajusté depuis la première version de façon à ce que le résultat de la formule ne puisse résulter en un ajustement négatif.
4 - Annexe
L'ajout d'une annexe visant à définir les dépenses d'immobilisation est accueilli favorablement.
Pour l'APQ, cette mesure apporte un cadre de référence plus clair et concret, susceptible de faciliter les ententes entre les parties et de réduire les zones d’interprétation qui peuvent donner lieu à des divergences d’application quant à la qualification d’une dépense à titre d’immobilisation aux fins du calcul de fixation de loyer.
5 - Autres modifications souhaitées
L'APQ a dressé une liste d'autres modifications souhaitées au Règlement sur les critères de fixation de loyer.
Parmi celles-ci, l'APQ demande une modification à la façon façon de calculer la part attribuable à un logement par rapport aux autres d'un même immeuble, qui ne prend pas en considération qu'il puisse exister une différence importante de loyer entre deux logements similaires d'un même immeuble et ce, pour différentes raisons. La méthode actuelle contribue malheureusement à accentuer cet écart.
L'APQ réitère également sa demande de rendre possible les ententes entre locateurs et locataires pour étaler une augmentation de loyer en certaines circonstances.
Au niveau des assurance, l'APQ demande d'élargir la portion de la police d'assurance qui soit prise en considération dans le calcul de fixation de loyer. Actuellement, seulement les fluctuations au niveau de la police d'assurance responsabilité civile et incendie sont calculés. N'oublions pas que si un assureur paie pour des travaux majeurs suite à un dommage, cette indemnité doit être déduite du coût des travaux aux fins du calcul en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer. Pourtant, le propriétaire risque de voir sa prime d'assurance augmenter à cet égard l'année suivante, sans possibilité de répercussion sur l'augmentation de loyer, si la portion augmentée ne fait pas partie de l'assurance incendie ou responsabilité civile. Il est nécessaire de corriger cette incongruité.
Enfin, l'APQ réclame que des critères spécifiques soient créés afin de prendre en considération une dépense majeure découlant de la mise en oeuvre d'une nouvelle exigence légale, de même que pour inciter les investissements écologiques et écoénergétiques.
Pour terminer, il importe de rappeler que le Règlement sur les critères de fixation de loyer doit impérativement offrir aux propriétaires les leviers nécessaires pour ajuster les loyers en fonction de leurs obligations financières réelles. Ce mécanisme d’ajustement est essentiel non seulement pour assurer la viabilité économique de la gestion locative, mais également pour maintenir l’attractivité de l’investissement dans le secteur locatif résidentiel.
Pour plus de détails, vous trouverez les deux mémoires sur le site web de l'APQ : https://www.apq.org/medias/revendications-recentes/
L'APQ dépose 2 mémoires concernant des projets de règlements sur l'habitation
