La Cour en appel confirme qu’un avis de reprise incomplet n’est pas toujours invalide

La propriétaire a expédié un avis de reprise de logement à la locataire. Elle devait préciser dans son avis de reprise pour qui la reprise était demandée, soit pour elle-même ou soit pour un autre bénéficiaire. La propriétaire avait utilisé le formulaire proposé par la Régie du logement :

‘’ Votre logement sera habité par (veuillez cochez la case appropriée)

________________moi-même

________________nom du bénéficiaire et lien de parenté de ce bénéficiaire avec le propriétaire.’’

Or, la propriétaire mentionne dans l’avis qu’elle entend reprendre possession du logement mais il n’y a aucune autre indication sur l’avis, la propriétaire a omis de cocher la case appropriée.

L’argument de l’appelante

La locataire prétend que la régisseure de la Régie du logement a commis une erreur de droit en refusant de rejeter la demande de reprise pour ce simple motif. Selon la locataire, la Régie du logement aurait dû appliquer la loi avec rigueur et déclarer l’avis invalide en vertu de l’article 1961 du Code civil du Québec.

‘’Art. 1961. L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur…’’

L’argument de la propriétaire

La propriétaire plaide que quelques jours après la réception de l’avis de reprise du logement (le 25 janvier 2006), elle a rencontré, avec son fils, la locataire et l’a mise au courant que la reprise était pour elle-même, comme la preuve l’a révélé devant la régisseure :

‘’La preuve révèle que le ou vers le 25 janvier 2006, la locatrice et son fils ont rencontré la locataire. De fait, c’est lors de cette même rencontre qu’elle apprend que la reprise de son logement est demandée pour la locatrice elle-même. Le 27 janvier 2006, la locataire refuse de quitter le logement à la fin de son bail.’’¹

La propriétaire ajoute que dans les faits, s’il fallait retenir l’argument de la locataire, le seul changement serait de retarder la décision d’un an puisque la reprise de possession était bien fondée et qu’elle était de bonne foi. Toujours selon la propriétaire, la locataire ne subissait aucun préjudice à cause de son manquement parce qu’elle était bien au courant que la reprise était pour elle-même. Donc, l’erreur au niveau de la forme de l’avis ne devait pas entraîner le rejet de la demande.

Le jugement de la Cour du Québec

Le juge en appel mentionne que dans toutes les décisions rendues sur le sujet, presque tous les décideurs s’étaient assurés qu’il n’y avait pas seulement le formalisme de l’article 1961 du Code civil du Québec qui n’avait pas été respecté, mais également qu’une preuve démontrait le doute sur la bonne foi du locateur. Le juge a cité aussi un auteur bien connu Pierre-Gabriel Jobin :

‘’D’après nous, l’omission d’une mention obligatoire devrait être fatale, à moins que, exceptionnellement, le locataire y renonce de façon claire ou encore qu’il soit évident que le locataire pouvait identifier le bénéficiaire sans demander d’informations additionnelles, c’est-à-dire si le bénéficiaire était déterminable avec certitude à l’aide des informations contenues dans l’avis.’’²

Dans le cas qui nous occupe, la propriétaire a rempli un avis qui disait ‘’Vous êtes avisé que, à titre de propriétaire-locateur, j’entends reprendre votre logement’’. De plus, la locataire a très rapidement eu confirmation que la propriétaire était celle qui reprenait le logement pour elle-même.

Le juge André Renaud a conclu de la façon suivante son jugement :

‘’La régisseure a analysé judicieusement la jurisprudence dominante portant sur le rigorisme de l’article 1961. Mais elle ne s’est pas aveuglée et s’est éclairée de la jurisprudence et des auteurs, où on constate d’abord la connaissance réelle par le locataire de la personne pour qui le logement est demandé et ensuite la bonne foi et de la démarche sincère du propriétaire.’’³

1. Cour du Québec 500-80-006533-062, 12 juin 2006, Juge André Renaud.

2. Pierre-Gabiel Jobin. Le Louage Éditions Yvon Blais p. 561.

3. Op-cit. note 1.