Dans mon dernier texte, nous avons étudié ce qu'est un syndicat de copropriété et les parties privatives, parties communes et parties communes à usage restreint de l'immeuble. Maintenant, nous parlerons des différentes parties de la déclaration de copropriété. Il y a trois parties :
1) l’acte constitutif
2) le règlement d’immeuble
3) l’état descriptif des fractions
L'acte constitutif de copropriété
Les dispositions de l'acte constitutif de copropriété définissent la destination de l'immeuble, des parties privatives, et des parties communes. Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration, du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.
L'acte constitutif est donc une partie très importante de la déclaration de copropriété, car nous y retrouvons des dispositions qui sont créatrices de droits, devoirs et obligations pour plusieurs acteurs, dont le syndicat de manière générale, le conseil d'administration et pour les copropriétaires sur une base individuelle et parfois collective. Ces dispositions ont un caractère déterminant pour la copropriété, et conséquemment, elles se modifient selon l'article 1097 C.c.Q. (majorité de tous les copropriétaires en nombre représentant un minimum de 75% des voix de tous les copropriétaires), et par la consignation de la modification dans un acte notarié déposé au Registre foncier du Québec.
Le règlement de l'immeuble
Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété. Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.
La composition du conseil d'administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont aussi fixés par le règlement de l'immeuble. Le règlement d'immeuble se modifie selon l'article 1096 C.c.Q. (majorité simple des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale), puis le fait de consigner les modifications au procès verbal de l'assemblée des copropriétaires et le dépôt des modifications dans le registre de la copropriété tenu par le conseil d'administration.
L'état descriptif des fractions
L'état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble.
Il contient aussi une description des droits réels (typiquement les servitudes de passage et d’utilités publiques) grevant l'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s'y greffent. Il se modifie selon la même procédure que celle de l’acte constitutif.
Dans un prochain article, nous traiterons des organes décisionnels du syndicat, soit le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires.
La déclaration de copropriété – Un document d'importance capitale
