Aller au contenu principal

La locatrice condamnée à des dommages dans un cas de punaises de lit

La locatrice condamnée à des dommages dans un cas de punaises de lit

La locataire réclame 4 000 $ en dommages et intérêts et 3 000 $ en dommages matériels, en raison de la présence de punaises dans son logement.

Les faits

Les parties sont liées par un bail du 1er septembre 2015 au 31 août 2016, au loyer mensuel de 259 $. Il s’agit d’un logement subventionné et adapté pour une personne à mobilité réduite.

La locataire est atteinte d’une paralysie cérébrale depuis sa naissance et se déplace à l’aide de deux fauteuils roulants, un manuel pour l’intérieur et un autre, motorisé pour l’extérieur. Peu de temps après la prise de possession, le logement de la locataire est infesté de punaises de lit. Il est admis que le 25 juin 2015, le problème a été résorbé.

Après des avis de la locataire de la présence de punaises, le 24 septembre 2014, la locatrice informe la locataire qu’une compagnie de gestion parasitaire communiquera avec elle afin de prendre rendez-vous pour procéder au traitement. Elle joint une liste de recommandations au prétraitement.

Les interventions au logement

Des visites d’inspection, de traitements préventifs et d’extermination sont effectuées chez la locataire ainsi que chez les logements adjacents. Deux compagnies différentes en gestion parasitaire sont impliquées dans le dossier. L’une utilise de l’insecticide (poudre) pour irradier les punaises et l’autre, de la vapeur d’eau chaude pour détruire les œufs des punaises.

Selon les rapports des exterminateurs, il est noté que des traitements ont été effectués sur une ou deux chaises roulantes, le matelas, des meubles, bases de lit, dans les fentes et fissures, meubles d’ordinateur.

Les inconvénients subis par la locataire

À l’audience, la locataire affirme que l’infestation a eu plusieurs répercussions sur sa vie personnelle, sociale et familiale. Les problèmes vécus sont reliés à la durée de l’infestation et sont amplifiés par sa condition physique singulière. (Pour préparer les lieux avant les traitements, vider les tiroirs, les garde-robes, déposer ses effets dans des sacs de plastique et déplacer les meubles). Qui plus est, elle a perdu son service d’entretien domestique car les employés refusaient de travailler en la présence des punaises.

La locataire témoigne qu’elle a été privée de ses effets personnels et de ses vêtements sur une très longue période. Les sacs, contenant les vêtements ont été transportés dans un congélateur. Ils y sont demeurés jusqu’en novembre 2014. Ensuite, étant donné qu’elle avait besoin de son manteau et de ses bottes d’hiver, tous ses sacs lui ont été rapportés. Sans aide pour vider les sacs, ils sont demeurés sur son balcon jusqu’à la résolution du problème en juin 2015. La locataire n’avait pas la capacité physique pour se rendre sur son balcon.

La locataire a vécu l’isolement. Elle est demeurée chez elle pour ne pas risquer de propager les punaises. Elle a été privée d’activités, de sorties et principalement de son centre de conditionnement physique. De plus, elle ne recevait pas de visite, d’amis(es) ou de la famille. Elle s’est sentie dépressive, sans vie et anxieuse. Elle ne voyait plus la fin et comment elle ferait pour s’en sortir.

Une amie témoigne que la locataire ne recevait pas assez d’aide compte tenu de sa condition. Elle ajoute que les traitements étaient incomplets. Les exterminateurs ne s’occupaient pas de traiter les fauteuils roulants, en plus d’avoir peu d’égard envers la locataire. Ils entraient dans le logement avec leurs grosses bottes et ils ne déplaçaient pas les meubles.

Argumentation des parties
En conclusion, la locataire prétend qu’elle a été aux prises avec des punaises durant neuf mois et que la locatrice a manqué à ses obligations pour résoudre le problème; et finalement que la situation lui a causé des dommages.

Par contre, la locatrice soumet qu’elle était tenue d’envoyer un exterminateur et qu’elle a fait preuve de diligence. Selon elle, la source du problème est demeurée inconnue. Enfin, la locataire n’a pas démontré que ses biens ont été endommagés ou qu’ils sont inutilisables. Également, rien n’obligeait la locataire à demeurer dans son logement et qu’il n’est pas de la responsabilité de la locatrice d’offrir un service à domicile.

Les principes du droit applicable
La Régie du logement cite les dispositions de l’article 1854 du Code civil du Québec. Ces dispositions imposent à la locatrice des obligations de résultat. Ainsi, une fois le manquement établi, la locatrice ne peut invoquer une diligence raisonnable ou se contenter de rapporter la preuve d’un comportement prudent et diligent pour se défendre à l’encontre d’un manquement de fournir la jouissance paisible des lieux à un locataire. Pour réussir dans sa défense, la locatrice doit établir que l’inexécution de son obligation est due à une force majeure, à l’acte d’un tiers ou à la faute de la locataire.

La Régie du logement cite des extraits de l’affaire Marcotte c. Gariata Entreprise :

«(49) À moins de preuve probante que l’apparition de punaises dans un logement résulte d’un fait fautif, il est tout aussi probable que les punaises avaient été introduites par un tiers. Il n’est donc pas jugé déraisonnable de conclure à l’applicabilité de ce régime juridique à ces situations.
(50) C’est ce qui amène le tribunal à conclure que lorsque l’apparition de punaises dans un logement n’est attribuable à aucune négligence, la situation sera présumée être le trouble du fait d’un tiers selon les termes de l’article 1859 du Code civil du Québec. Par conséquent, en l’absence de négligence, les dommages résultant de la simple présence des punaises ne pourront être compensés. Les autres recours demeurent cependant ouverts, notamment la diminution de loyer.»i

Donc, la présence de punaises dans un logement entraîne une perte de jouissance des lieux qui doit être compensée par une diminution de loyer. Pour obtenir des dommages-intérêts, le locataire aura le fardeau de prouver une faute de la part du locateur.

La faute de la locatrice
La source de la présence des punaises chez la locataire est demeurée inconnue. Comme en a témoigné l’expert en extermination, le problème n’est pas causé par un manque de propreté des gens. Selon lui, il s’agit de malchance, pouvant provenir autant d’un lieu privé ou public. Il ne peut non plus expliquer pourquoi il aura fallu neuf mois pour venir à bout du logement de la locataire.

Le Tribunal retient que les fauteuils roulants n’étaient pas toujours traités et parfois à tour de rôle au motif que la locataire les utilisait. Toutefois, la locataire pouvait se rendre dans son lit, l’excuse que les deux ne pouvaient pas être traités en même temps n’est pas retenue.

La Régie du logement s’interroge si les interventions au début des traitements ont été faites selon les règles de l’art en tout point? La réponse est non.

Le Tribunal conclut que le fait de tarder à traiter les deux fauteuils simultanément dès le début a été une négligence, une faute qui doit entraîner des dommages-intérêts :

«Il est vrai que les punaises sont un fléau. Mais le Tribunal estime que l’obligation de la locatrice est de prendre tous les moyens pour le résoudre, sans tarder, avec les meilleurs experts, et ce, dès le début du problème. Son obligation est de résultat, ou de garantie et non pas une de moyen.
Or, l’extraordinaire présence de punaises retrouvées sur le tard dans les fauteuils roulants de la locataire démontre qu’il y a eu lacune dans les traitements. Les fauteuils se devaient d’être traités de la même manière que le lit, le divan, le sommier, le bureau de travail ou tout autre endroit dans le logement.»ii

Le Tribunal conclut que la locataire a droit à des dommages moraux pour le stress, angoisse, isolation, perte d’activités etc. De plus, la Cour estime que la condition personnelle et singulière de la locataire n’a pas à être un facteur d’exclusion dans sa demande. Selon la jurisprudence, l’auteur du délit doit prendre sa victime comme elle est, et il est donc responsable même si le préjudice subi par le demandeur est plus considérable que si la victime avait été une personne ordinaire.iii

Le Tribunal accorde à la locataire la somme de 3000 $ en dommages et intérêts pour les problèmes qu’elle a vécus.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

Adhérez dès maintenant

Pas encore membre de l'APQ ?

Profitez de tous nos services en vous inscrivant dès maintenant

Ce site utilise des cookies afin de pouvoir vous fournir la meilleure expérience utilisateur possible. En continuant à naviguer sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies.