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La régie du logement est tenue d’apporter un secours impartial et équitable aux deux parties

La régie du logement est tenue d’apporter un secours impartial et équitable aux deux parties

Le régisseur doit apporter un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et en assurer la sanction, le tout en vertu de l’article 63 de la Loi sur la Régie du logement.

Les faits

Le propriétaire refusait de donner accès au locataire à son logement en invoquant que le bail était nul parce qu’il y avait un vice de consentement. Comme le consentement du locateur avait été vicié, le bail n’avait pas été conclu valablement. Le locataire fait une demande à la Régie du logement pour qu’elle ordonne au locateur de lui donner accès immédiatement à son logement.

À l’audience, le locateur représenté par une stagiaire en droit tente de démontrer qu’il n’a jamais consenti au bail en faisant témoigner sa conjointe qui a assisté à la négociation du bail. Sa défense consiste à démontrer qu’il est justifié de ne pas donner accès au logement puisque le bail est nul et non avenu. La régisseuse à l’audience refuse d’entendre la preuve sur le vice de consentement entourant la signature du bail et met fin à l’interrogatoire de la conjointe. La régisseuse invoque que le locateur n’a pas introduit une demande en nullité du bail et qu’il se fait justice à lui-même en refusant l’accès au logement. La régie refuse une remise à la stagiaire en droit que lui aurait permis de faire la demande en nullité du bail et ordonne au locateur de donner accès au logement avec une exécution immédiate.

Analyse de la décision

Il s’agit de déterminer si en sa qualité de juge administratif, la régisseuse a porté atteint à un droit fondamental exercé dans le contexte de la justice administrative. La Cour d’appel du Québec s’est déjà penchée sur le devoir d’agir équitablement et sur la discrétion nécessaire à la conduite d’une audience :

« Dire cela, bien sûr, n’est pas dire que toute erreur d’un tribunal administratif dans la conduite d’une audience ou l’accomplissement du devoir limité d’assister un justiciable non-représenté enfreindra la justice naturelle. Mais si ces erreurs ont un impact sur l’équité du processus, comme c’est ici le cas, il y a alors une contravention qui doit entraîner la cassation de la décision. »

Le jugement de la Cour du Québec

La Cour du Québec a posé la question suivante :
« Est-ce que la régisseuse a correctement usé de sa discrétion en mettant fin au témoignage de la conjointe de l’appelant, en exigeant que soit déposé un formulaire demandant l’annulation du bail et en refusant de suspendre ou d’ajourner à ce sujet et d’ainsi mettre fin à l’ensemble de l’enquête devant elle. »

La réponse de la Cour est négative. Aucun préjudice n’a été invoqué et discuté qui aurait justifié la régisseuse de refuser qu’on lui présente une demande d’annulation séance tenante. Toujours selon la Cour du Québec, l’autre aspect défectueux de la décision de la régisseuse de mettre fin à l’enquête sans se saisir des motifs du locateur entourant le vice de consentement découle du devoir d’assistance prévu au 3e alinéa de l’article 63 de la Loi sur la Régie du logement. Ce devoir d’assistance peut s’ajuster en fonction du fait qu’un justiciable se présente devant la Régie seul ou accompagné d’un membre du Barreau :

« Un régisseur qui entend l’affaire au fond peut en effet exercer sa pleine discrétion pour jauger le niveau de préparation d’une partie, selon qu’elle est ou non représentée par avocat ou selon encore qu’il s’agisse d’une personne rompue au déroulement des instances devant la Régie du logement. »

Dans le cas présent, le locateur était représenté par une stagiaire en droit qui a affirmé qu’elle avait reçu le mandat de comparaître quelques jours auparavant et qu’elle avait rencontré le locateur et sa conjointe la journée de l’audition. Il ne peut pas s’agir d’un manque de préparation selon la Cour. Advenant que la régisseuse l’ait perçu comme manque de préparation, elle devait permettre à la stagiaire de rendre la présentation de la preuve plus conforme à la procédure habituelle et devait lui accorder un délai et reprendre l’enquête dans un délai équitable. En agissant aussi, la régisseuse aurait satisfait son devoir d’assistance de l’article 63.

La Cour souligne le danger de causer court à la présentation d’une preuve et cité l’arrêt Ménard c. Gardner de la Cour d’appel :

« L’erreur en question tient principalement à la manière dont le comité a permis ou, plus exactement n’a pas permis à l’appelant de contre-interroger ses anciens clients lors de l’audience, en coupant court, péremptoirement, à ses questions. Le comité a également eu une conduite critiquable lors de l’interrogatoire de M. Paul McKenna, témoin de l’appelant. »

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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