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La résiliation du bail pour retards fréquents est très difficile à obtenir de la Régie du logement

La résiliation du bail pour retards fréquents est très difficile à obtenir de la Régie du logement

Le propriétaire demande la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le recouvrement du loyer ainsi que le loyer dû au moment de l’audience. Le propriétaire demande de plus, la résiliation du bail au motif que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.

Les faits

Il s’agit d’un bail au loyer mensuel de 300 $ payable le premier jour de chaque mois. Le locataire a payé tout le loyer dû avant l’audience. Le propriétaire soumet que le locataire a payé en retard le loyer d’octobre 2006 (le 13 du mois) et le loyer de mai 2006 (le 9 du mois). Environ deux autres mois auraient été payés en retard en 2005. Il soumet que cette situation lui cause préjudice en raison de ses paiements hypothécaires qui sont exigibles le 5e jour de chaque mois.

La défense

Le locataire conteste que ces retards soient fréquents. Il admet avoir eu quelques retards à l’occasion et il a toujours avisé le concierge au préalable, sans jamais avoir eu d’indices qui indiqueraient que cela causait des problèmes au propriétaire.

Décision

Pour réussir sur sa demande, le propriétaire doit d’abord établir que le locataire retarde «fréquemment» le paiement de son loyer. Puis, il doit démontrer par une preuve concrète et fiable, que ces retards lui causent un préjudice sérieux. Selon la preuve présentée, les retards étaient plutôt des retards occasionnels. Selon la Régie, le Petit Larousse illustré définit les termes fréquemment, fréquence et fréquent1 :

Fréquemment : D’une manière fréquente, souvent.

Fréquence : Caractère de ce qui se reproduit à intervalles rapprochées, de ce qui se répète. Nombre de fois ou une action, un événement se produit dans un temps donné.

Fréquent : Qui se produit souvent, courant, habituel.

Conclusion

À la lumière de ces définitions, le tribunal décide que les retards mis en cause ne sont pas fréquents, mais plutôt occasionnels et ils ne peuvent pas donner lieu à la résiliation du bail qui est une sanction importante de l’inexécution de payer le loyer. La Régie tient à ajouter que le locateur n’a pas rencontré son deuxième fardeau de preuve, soit le préjudice sérieux. La simple preuve testimoniale du propriétaire de ses déplacements et du paiement hypothécaire du 5e jour de chaque mois, ne permet pas de conclure que le loyer en cause de 300 $ par mois lui cause un préjudice personnel ou financier2.

Le préjudice sérieux

Certains propriétaires ont réussi à prouver un préjudice sérieux en démontrant l’existence d’un compte bancaire où les revenus de l’immeuble étaient déposés. Ce compte de banque sert à acquitter les frais de chauffage, les assurances de l’immeuble et l’hypothèque. Dans le cas où le locataire fait défaut d’acquitter son loyer, ledit manque à gagner rend le compte déficitaire. Pour combler le déficit, le propriétaire doit déposer de l’argent provenant d’un autre compte pour renflouer le compte. Ces manœuvres peuvent causer un mauvais nom envers l’institution bancaire si le propriétaire a de la difficulté à rembourser son paiement hypothécaire.

1 Le Petit Larousse illustré, éd. 2006, p. 484.

2 (2007) J.L. p.30

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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