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LA SOUS-LOCATION ILLÉGALE PAR LE BAIL AIRBNB PEUT ENTRAÎNER LA RÉSILIATION DU BAIL

LA SOUS-LOCATION ILLÉGALE PAR LE BAIL AIRBNB PEUT ENTRAÎNER LA RÉSILIATION DU BAIL

Le locateur en 2017 dépose à la Régie du logement une demande en résiliation du bail et expulsion du locataire et des occupants du logement. Le locateur allègue que le locataire utilise son logement à des fins autres que résidentielles, contrairement à l’article 1856 du Code civil du Québec par le biais d’Airbnb. Ceci cause un préjudice sérieux aux locataires de l’immeuble pour les troubles de jouissance paisible ainsi qu’au locateur par le va-et-vient et le bruit. Enfin, la sous-location se fait sans autorisation contrairement à l’article 1870 du Code civil du Québec.

Les faits

Le logement est situé dans un immeuble de 130 unités. Le représentant du locateur affirme que le locataire désigné au bail n’habite pas le logement concerné en ce qu’il sous-loue à des tiers le logement concerné sur une base régulière et sans son autorisation. Il allègue aussi devant la Régie du logement que le locataire a changé la destination des lieux en sous-louant son logement par l’entremise du site Internet Airbnb et qu'il est présenté comme le prolongement de l’hôtel dont il est propriétaire et qui est situé tout près de l’immeuble abritant le logement. La qualité d'hôtelier du locataire ne fait aucun doute, ce dernier ne s’en cache pas pour avoir indiqué sur l’offre de location qu’il a complété avant la signature du bail qu’il est « Owner of Park suites hôtel. »

Le représentant du locateur déclare que le locataire s’est vu rappeler qu’il était strictement interdit, selon les règlements de l’immeuble, de faire de la location à court terme telle que Airbnb. Des affiches sont placées dans l’entrée et dans les ascenseurs de l’immeuble. Le locataire fait fi des avis qu’il s’est fait servir par l’administration de l’immeuble et il continue toujours de sous-louer son logement à des étrangers sans en aviser le locateur et sans en obtenir son autorisation.

Le représentant du locateur témoigne qu’il avait reçu plusieurs plaintes, qu’elles soient verbales ou écrites concernant le bruit excessif souvent tard en soirée ou la nuit, les odeurs de cigarettes et de marijuana provenant du logement ou du balcon ainsi que le va-et vient-continuel des touristes au logement qui compromettent la sécurité des lieux. Il craint pour la sécurité de l’immeuble puisque ces touristes peuvent conserver un double des clés du logement mais aussi la carte magnétique qui donne accès à l’immeuble. Il est aussi inquiet de savoir que des gens peuvent aussi se promener dans l’immeuble à toute heure du jour et de la nuit sans qu’il connaisse leur profil ou leur identité. Il soutient aussi catégoriquement que cette sous-location systématique et de changement d’affectation des lieux lui cause un préjudice sérieux .

Une autre employée du locateur témoigne qu’elle a ouvertement signifié au locataire qu’elle avait vu sur le site Internet d’Airbnb qu’il offrait le logement concerné au prix de 340.00$ la nuit. L’annonce était appuyée de photos et d’un descriptif du logement. Elle ajoute que tout le va-et-vient fréquent au logement génère une usure anormale des lieux dont celle du revêtement du plancher qu’elle a refusé de remplacer à la demande du locataire qui se plaignait de son état d’usure.

La décision de la Régie du logement

Le Tribunal juge que le locateur a démontré, suivant la prépondérance de preuve que le locataire, sans autorisation du locateur et à son insu, opère un service de location d’hébergement touristique de type Airbnb dans son logement ainsi qu’il loue le logement à des touristes dans le cadre des activités d’hôtellerie de Park Suites Hôtel dont il est le seul administrateur. La preuve selon le juge démontre que le locataire fait fi de ses obligations en sous-louant le logement concerné à des tiers sur une base régulière et sans suivre les prescriptions de la sous-location prévues à l’article 1870 du Code civil du Québec.

La Régie du logement dans sa décision déclare : «  Par ailleurs, l’utilisation du logement concerné à des fins lucratives et commerciales a été établie par la preuve non contestée. En sous-louant le logement sur une base régulière, récurrente et sans le consentement du locateur, sur le site de location temporaire d’Airbnb ou en utilisant celui-ci comme étant le prolongement de l’hôtel qu’il exploite et qui est situé à proximité du logement concerné, le locataire contrevient aux dispositions à l’article 1856 du Code civil du Québec en changeant la destination des lieux loués . Il ne s'agit pas ici d’un changement partiel ni temporaire. C’est tout le logement concerné qui est utilisé à des fins autres que résidentielles et d’habitation…

Le changement de destination des lieux, de même que les sous-locations temporaires qui y ont cours sur une base régulière, cause, dans un cas comme dans l’autre, un préjudice sérieux au locateur, ainsi qu’aux locataires. Et de façon plus particulière, aux locataires voisins immédiats du logement concerné.1

La Régie du logement conclut que la preuve des contraventions répétées au bail ainsi qu’au Code civil du Québec et aussi la preuve du préjudice sérieux entraînent la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement.

Il peut être difficile de faire la preuve que le locataire sous-loue illégalement son logement et qu’il opère une activité commerciale. Les locataires et les occupants du logement peuvent mentir sur leur statut juridique en regard de l’utilisation d’un logement. Dans certains cas, le logement peut aussi faire l’objet d’un prêt à usage (article 2313 du Code civil du Québec) dans ce cas, le consentement du locateur n’est pas requis. Ceci pourrait être le cas, lorsque le logement est occupé par un ami ou un parent durant un séjour à l’étranger ou des vacances sans qu’il n’y ait eu une intention réelle de procéder à la sous-location d’un bail . Ce type de contrat implique la gratuité de l’occupation.2

De tout temps la jurisprudence a établi que rien ne s’oppose à ce qu’un locataire permette à des tiers l’accès au logement et qu’il les héberge. De plus, rien dans la loi ou dans le bail n’oblige le locataire à habiter lui-même le logement et rien n’en interdit le droit qu’il a de disposer de son logement pour y loger toute personne à qui il en permet l’accès.3

D’ailleurs, il arrive souvent que le locataire n’occupe pas le logement (parents louant pour enfants par exemple ), ou qu’il en partage l’accès avec d’autres (étudiants, cooccupants, conjoint ) 4. Aussi le locataire peut continuer d’occuper le logement et partager celui-ci avec des tiers qui assurent une partie des dépenses. Le fait pour un locataire de sous-louer son logement moyennant une contribution monétaire pour la location avec services et accessoires ne contribue pas automatiquement une activité commerciale.


1. S.e.c. 1570-3505 Immobilière c. Demerdogan 2017 QCRDL 4/417. paragraphe 52 et 56
2. Salera c. Castillo 2016 QCRDL 19591 paragraphe .62.
3. Duquette c. Douville et al. (1998) J.L 124 . Caron c. Bolduc (2007) J.L. 231 Jouthe c. Leclerc 2011 QCRDL 20698. Argento c. Dubreuil 2013 QCRDL 41239.
4. Opus citare. note 1. paragraphe 78.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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