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Le degré de vulnérabilité global du marché canadien de l'habitation demeure élevé

Le degré de vulnérabilité global du marché canadien de l'habitation demeure élevé

Pour le huitième trimestre de suite, le degré de vulnérabilité global du marché canadien de l'habitation demeure élevé, surtout en raison des signes de surévaluation et d'accélération des prix observés à Toronto, à Vancouver, à Victoria et à Hamilton, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Tous les trimestres, la SCHL publie le rapport Évaluation du marché de l'habitation (EMH) qui fournit aux Canadiens des analyses et des informations éclairées et objectives, établies en fonction des meilleures données disponibles au Canada. L'EMH agit comme un « système d'avertissement anticipé » pour les marchés de l'habitation au pays. C'est un outil important qui soutient la stabilité des marchés financiers et des marchés de l'habitation.

Les résultats ont été obtenus à partir des données de la fin de mars 2018 et des renseignements sur le marché disponibles à la fin de juin 2018. Ce rapport présente l'évaluation du marché de l'habitation à l'échelle du Canada et les résultats sommaires d'évaluation pour 15 régions métropolitaines de recensement (RMR). Pour chacune de ces RMR, la SCHL publie également un rapport local contenant davantage d'informations et d'analyses.

Principaux faits saillants :

Vancouver
Le cadre d'EMH détecte des signes modérés de surchauffe, même si la croissance des prix a considérablement ralenti au cours des deux derniers trimestres et qu'elle est devenue négative dans certains secteurs de la région. La baisse des prix des maisons individuelles observée dans certains secteurs, en particulier dans l'Ouest de Vancouver et le district de West Vancouver, s'explique par les stocks élevés qui se sont accumulés en raison du recul persistant des ventes.

Calgary
Les signes de construction excessive restent élevés à Calgary, mais le nombre total d'appartements, qui représentent la majeure partie du stock, a baissé depuis le sommet atteint en décembre 2017. Le taux d'écoulement moyen des copropriétés achevées s'est établi à 83 % pour les cinq premiers mois de 2018, comparativement à 67 % pendant la même période l'an dernier, ce qui a aidé à réduire le stock et à éviter une accumulation semblable à celle qui est survenue en 2017.

Saskatoon
Les signes d'accélération de la croissance des prix des logements sont restés faibles au premier trimestre de 2018. Durant cette période, les prix de référence de l'IPP MLS® ont diminué par rapport au trimestre précédent dans les catégories des maisons individuelles, des maisons en rangée et des appartements, et ont aussi baissé en glissement annuel. Comparativement au premier trimestre de 2017, la diminution des prix durant les trois premiers mois de 2018 a été beaucoup plus marquée pour les maisons en rangée, l'offre dépassant grandement la demande.

Regina
Les signes d'accélération des prix sont demeurés faibles à Regina, puisque les pressions à la baisse sur les prix des logements ont persisté au premier trimestre de 2018. Les prix de référence de l'IPP MLS® étaient de 291 300 $ pour les maisons individuelles et de 230 900 $ pour les maisons en rangée au premier trimestre de 2018, en baisse de 2,6 % et de 2,2 % respectivement par rapport au trimestre précédent, tandis que le prix des appartements était de 178 200 $, en hausse de 1,3 % d'un trimestre à l'autre. Les prix de ces trois types d'habitations ont toutefois accusé une baisse d'une année à l'autre.

Winnipeg
Les signes de surévaluation sont passés de faibles à modérés, en raison de la hausse des prix des logements et de la baisse des revenus qui, combinées, ont engendré des déséquilibres. Le revenu personnel disponible réel a reculé d'une année à l'autre pour le troisième trimestre de suite, et les taux hypothécaires ont commencé à augmenter après avoir touché un creux historique.

Toronto
Malgré le ralentissement de la croissance des prix des logements dans la région du Grand Toronto, il faudrait que la faible augmentation des prix se poursuive sur une plus longue période pour que nous puissions conclure à l'absence de signes d'accélération des prix. Par conséquent, la cote établie au trimestre précédent demeure la même pour la présente évaluation, selon la règle de persistance.

Hamilton
La surévaluation a diminué en moyenne, mais des signes modérés ont persisté, car les prix des habitations étaient encore de beaucoup supérieurs aux niveaux justifiés par certains des facteurs fondamentaux de la demande de logements. La croissance démographique continue d'être l'un des principaux moteurs à l'origine de la demande de logements à Hamilton.

Montréal
Le ratio ventes-nouvelles inscriptions (données désaisonnalisées) s'est établi à près de 69 % à Montréal au premier trimestre de 2018, ce qui demeure à peine inférieur au seuil problématique de 70 %. Ce ratio a connu une hausse pour un septième trimestre d'affilée, puisque les ventes Centris® ont augmenté plus rapidement que les nouvelles inscriptions. Ainsi, le ratio avoisine le seuil de la surchauffe, ce qui maintient une grande pression sur les prix.

Halifax
À la fin du mois de mai, les ventes avaient augmenté de 12 % par rapport à la même période l'an dernier, de sorte que le rapport ventes-nouvelles inscriptions a continué d'augmenter, pour atteindre 62 %. Puisque cette valeur demeure bien inférieure au seuil de 85 %, le marché de Halifax continue de présenter des signes faibles de surchauffe. Le nombre moyen de jours entre l'inscription et la vente des logements a connu une tendance à la baisse tout au long de 2018, les logements se vendant plus rapidement dans tous les sous-marchés de Halifax.

Moncton
Dans l'ensemble, le degré de vulnérabilité du marché de l'habitation de la RMR de Moncton est faible, car les indicateurs de construction excessive, d'accélération des prix et de surévaluation demeurent inférieurs aux seuils de conditions problématiques. Cependant, les ventes d'habitations mensuelles dans la RMR de Moncton, soutenues par une immigration accrue et l'amélioration de la conjoncture du marché du travail, établissent des records, alors que les inscriptions demeurent à des creux historiques depuis plusieurs années et continuent de diminuer. On peut s'attendre à une hausse des prix de revente si la demande continue de croître plus rapidement que l'offre.

Le tableau préparé pour les évaluations des marchés du Canada et des 15 RMR se trouve dans le document d'information du présent communiqué.

La SCHL définit les signes de vulnérabilité comme étant des déséquilibres sur le marché de l'habitation. Les déséquilibres se produisent lorsqu'un ou plusieurs indicateurs de la construction excessive, de la surévaluation, de la surchauffe ou de l'accélération des prix s'écartent nettement de leurs moyennes historiques.

En tant qu'autorité en matière d'habitation au Canada, la SCHL contribue à la stabilité du marché de l'habitation et du système financier, vient en aide aux Canadiens dans le besoin et fournit des résultats de recherches et de l'information aux gouvernements, aux consommateurs et au secteur de l'habitation du Canada.

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CITATIONS :

« À l'échelle nationale, le degré de vulnérabilité du marché de l'habitation demeure élevé, en raison des signes modérés d'accélération des prix et de surévaluation. La situation diffère passablement d'une région à l'autre, le degré de vulnérabilité étant encore élevé dans les grands centres de l'Ontario et de la Colombie-Britannique et modéré ou faible dans les marchés des Prairies et de l'Atlantique. »

Bob Dugan, économiste en chef

« Les changements de politique qui ont touché le marché de l'habitation au cours des 12 derniers mois ont freiné la demande d'achat de logements et ralenti l'accélération des prix. Toutefois, notre évaluation continue d'indiquer un degré élevé de vulnérabilité sur le marché de l'habitation de la RMR de Toronto, car la hausse des prix demeure supérieure aux taux dictés par les facteurs économiques et démographiques fondamentaux comme le revenu et la population. »

Dana Senagama, gestionnaire, Analyse de marché, Ontario

Document d'information

Le cadre analytique d'EMH de la SCHL permet de déterminer le degré de vulnérabilité des marchés canadiens de l'habitation. Il évalue la conjoncture du marché de l'habitation en fonction de la présence, de l'intensité et de la persistance de quatre principaux facteurs :

  1. Surchauffe de la demande sur le marché de l'habitation - ventes nettement supérieures aux nouvelles inscriptions.
  2. Accélération des prix des logements - possible reflet, en partie, d'une activité spéculative.
  3. Surévaluation du niveau des prix des logements - niveau qui n'est pas pleinement soutenu par les facteurs fondamentaux, par exemple le revenu, les taux hypothécaires et la population.
  4. Construction excessive sur le marché de l'habitation - taux d'inoccupation des logements locatifs ou stocks de logements nouvellement construits et invendus se situant à des niveaux élevés.

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