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Les demandeurs ont acheté une maison qui était atteinte de vices cachés importants

Les demandeurs ont acheté une maison qui était atteinte de vices cachés importants

Dans l'arrêt Melessa et Frenette c. Prévost et. al.1, les demandeurs ont acheté une maison qui était atteinte de vices cachés importants. Ils l'ont achetée « sans aucune garantie et aux risques et périls de l'acheteur. »  La question est de savoir si, dans les circonstances, les demandeurs peuvent annuler la vente.

Le 6 octobre 2007, les demandeurs achètent un immeuble situé à Ste-Agathe-des-Monts.  Les vendeurs sont les défendeurs Marcel Prévost, ses filles Marcelle, Lyette et Marielle Prévost et sa belle-fille Francine Legault. La vente est conclue par l'entremise du défendeur Jules Labelle, un agent d'immeuble retenu par les vendeurs auprès de la défenderesse Re/Max Ste-Agathe Inc.
L'acte de vente stipule que l'immeuble est vendu « sans aucune garantie et aux risques et périls de l'acheteur. »

Sur le terrain vendu, se trouvent trois bâtiments principaux : une maison de deux étages (« la maison »), un duplex et une maisonnette située en arrière du terrain. La maisonnette est occupée par une locataire au moment de la vente.
Après la vente, les demandeurs déménagent dans la maison avec leur jeune enfant.  Le demandeur Daniel Frenette rénove le duplex afin de louer les deux appartements.  Par la suite, en décembre 2007, il entame la rénovation de la maison.  En ouvrant les murs, il découvre que les planches intérieures sont pourries à de nombreux endroits. Des experts engagés par les demandeurs estiment que cette pourriture serait causée par des infiltrations d'eau depuis de nombreuses années.  Selon eux, non seulement la solidité de la maison est compromise, mais l'air ambiant est contaminé par la moisissure.  Les demandeurs évacuent la maison et s'installent dans le duplex.
Les demandeurs réclament l'annulation de la vente de l'immeuble, le remboursement du prix d'achat de 188 000 $, les frais encourus et divers dommages. 
LES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les demandeurs allèguent que les vendeurs et l'agent Jules Labelle ont fait preuve de mauvaise foi en dissimulant les vices de la maison.  Ils prétendent que, dans les circonstances, les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie dans l'acte de vente qui stipule que l'immeuble a été vendu « sans aucune garantie et aux risques et périls de l'acheteur. »
Les demandeurs soutiennent également que Jules Labelle les a induits en erreur en affirmant faussement que le toit de la maison avait été refait « à neuf » deux ans auparavant.  Ils prétendent que monsieur Labelle aurait dû se renseigner sur les caractéristiques de l'immeuble, en consultant les registres de la municipalité où se trouvaient les demandes de permis de rénovation de la maison. 
Finalement, les demandeurs soutiennent que les vendeurs ont fait défaut de délivrer le bien convenu (une maison habitable), ce qui rend l'acte de vente nul et sans effet
Les défendeurs plaident qu'ils ignoraient que les murs de la maison étaient atteints de pourriture.  Ils prétendent qu'en raison de la clause d'exclusion de garantie, les demandeurs ne peuvent demander l'annulation de la vente et réclamer des dommages.
Les demandeurs ont librement accepté d'être liés par la clause d'exclusion de garantie à l'acte de vente.  Le Tribunal en est venu à cette conclusion dans une décision rendue dans ce dossier, le 5 janvier 2010, qui a rejeté la requête des demandeurs en inscription de faux incident.  Dans sa décision, le Tribunal a conclu que la clause d'exclusion de garantie comprise dans l'acte de vente reflétait fidèlement l'intention des parties. 
Plus précisément, le Tribunal a conclu que la notaire Sylvie Plourde et l'agent Jules Labelle avaient clairement expliqué aux demandeurs, avant la signature de l'acte de vente, qu'en acceptant d'acheter l'immeuble sans garantie et à leurs risques et périls, ces derniers « n'avaient aucun recours contre les défendeurs advenant la découverte d'un vice quelconque » 
La preuve devant le Tribunal a établi que les demandeurs ont reçu les mêmes explications de la part de Jules Labelle avant qu'ils ne signent l'offre d'achat.  Cette offre indiquait à deux endroits que l'immeuble était « vendu sans aucune garantie de construction et aux risques et périls de l'acheteur. »
La preuve révèle également que les demandeurs ont acheté une propriété à Sainte-Lucie-Laurentides en mars 2006, et que l'acte de vente comprenait une clause d'exclusion de garantie semblable à celle dans l'acte de vente.  En achetant l'immeuble, les demandeurs comprenaient que son prix avait été réduit puisqu'il s'agissait d'une vente sans garantie. 
Il faut conclure de l'ensemble des faits que les demandeurs ont accepté d'être liés par la clause d'exclusion de garantie en toute connaissance de cause.
Le Tribunal est d'avis que les demandeurs n'ont pas agi avec prudence et diligence.  Étant donné que les demandeurs se proposaient d'acheter sans garantie un immeuble comprenant trois bâtiments vétustes, dont la maison qui montrait des signes d'humidité au sous-sol, une inspection plus rigoureuse était de mise. 
Les demandeurs reprochent aux agents de Re/Max d'avoir omis d'indiquer dans la fiche descriptive que la vente était faite sans garantie et aux risques et périls de l'acheteur.  Toutefois, la deuxième visite d'inspection des demandeurs a lieu après qu'ils aient signé l'offre d'achat, laquelle stipulait que la vente était faite sans garantie.
De plus, les demandeurs prétendent qu'en vendant une maison inhabitable, les vendeurs ont failli à leur obligation de délivrance.  Selon les demandeurs, l'obligation de délivrance n'est pas visée par la clause d'exclusion de garantie de qualité, et l'acte de vente doit donc être annulé.
Le Tribunal ne peut retenir cet argument.  Il ne s'agit pas en l'occurrence d'un défaut de délivrer un immeuble qui n'est pas conforme à ce qui était convenu entre les parties, mais plutôt de la délivrance par les vendeurs d'un bien (la maison) qui est entaché d'un vice caché.
Selon le professeur Pierre-Gabriel Jobin, « le vendeur a l'obligation de délivrer un bien rigoureusement conforme à celui qui a été convenu.  Cette règle touche principalement l'identité, la quantité et, dans une certaine mesure, la qualité du bien. »  Toutefois, selon l'auteur, la distinction entre la non-conformité du bien délivré et un vice caché « s'avère parfois délicate en pratique. »  Afin de faire la distinction « il importe de bien qualifier les faits d'une espèce »  2
Ceci dit, est-ce qu'en vendant une maison inhabitable, les défendeurs ont manqué à leur obligation de délivrer le bien qui a été convenu, c'est-à-dire une maison dans laquelle, selon la compréhension implicite des parties, les acheteurs allaient vivre?  La réponse à cette question est négative pour trois raisons.
D'abord, il n'y a pas de preuve que les demandeurs ont informé les défendeurs de leur intention d'habiter la maison. Deuxièmement, les demandeurs ne peuvent prétendre qu'ils ont acheté un bien qui n'avait aucune utilité ou valeur.  Même si la maison n'est pas habitable, les demandeurs ont acheté un immeuble sur lequel sont construits trois bâtiments dont une maisonnette louée et un duplex qui est habité par les demandeurs.
[Troisièmement, accepter l'argument que le défaut de livrer un bien « utile » équivaut à un défaut de délivrance aurait pour conséquence de vider l'article 1726  C.c.Q. de tout sens.  Cet article, qui porte sur la garantie de qualité, définit comme vices cachés ceux qui rendent le bien « impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. »
Pour toutes ses raisons, le Tribunal conclut que les demandeurs n'ont pas de recours contre les défendeurs. L'action des demandeurs est rejetée avec dépens.


1) 700-17-00516-083, le 24 avril 2012, juge David R. Collier
2) P. G. JOBIN, avec la collab. de Michelle CUMYN, La Vente, 3e éd., Éditions Yvon Blais, 2007, p. 126 à 128, no 99

Me Bill Kostopoulos

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