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Les mauvaises relations avec un locataire n'empêchent pas la reprise de possession d'un logement

Les mauvaises relations avec un locataire n'empêchent pas la reprise de possession d'un logement

Un propriétaire qui désire reprendre possession d’un logement doit agir de bonne foi. Lorsque le locataire refuse au propriétaire le droit de reprendre son logement, le propriétaire dans le mois du refus du locataire, doit introduire à la Régie du logement une demande d’autorisation de reprendre le logement. Les parties, le propriétaire et le locataire, seront convoquées à une audience tenue à la Régie du logement.

Bonne foi du propriétaire

La loi oblige le propriétaire à démontrer sa bonne foi et aussi à démontrer que la reprise du logement n’est pas un prétexte pour atteindre une autre fin. Le propriétaire de mauvaise foi peut se servir d’une demande de reprise de logement pour évincer un locataire indésirable ou encore se débarrasser du locataire qui paie un loyer modeste à un autre locataire. L’article 1963 du Code civil du Québec fixe les modalités de la reprise de possession :

« 1963. Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre avec l’autorisation du tribunal. Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins. »

Défense du locataire

Souvent, le locataire, devant la Régie du logement, prétendra que le propriétaire veut se débarrasser de lui parce qu’il est un locataire revendicateur de ses droits. Le locataire tentera de prouver à la Régie du logement l’intention réelle du propriétaire qui est de mauvaise foi et qu’il veut l’évincer de son logement en utilisant le faux prétexte de la reprise du logement. Le locataire alléguera que la première intention du propriétaire est de l’évincer de son logement.

La Régie du logement s’est prononcée à maintes reprises sur des cas semblables. La Régie a décidé que les mauvaises relations avec un locataire n’a pas toujours pour effet d’attaquer la bonne foi du propriétaire mais cette situation peut alourdir le fardeau de preuve du propriétaire. Dans un cas où plusieurs demandes ont été introduites par un locataire contre son propriétaire, la Régie exercera sa discrétion avec plus de diligence et d’attention.

La Cour du Québec a établi le principe ci-haut mentionné : « …Il est vrai également, que le propriétaire a harcelé le locataire parce que celui-ci avait refusé les augmentations demandées. Cependant, ces faits ne prouvent pas nécessairement que le propriétaire est de mauvaise foi lorsqu’il demande la reprise de possession pour son fils. Ces faits peuvent alourdir le fardeau de la preuve du propriétaire, car c’est à lui de prouver sa bonne foi. » 1

La Cour du Québec a aussi réitéré le même principe : « Le seul fait qu’il existe une inimitié évidente entre le locataire et les locateurs ne peut en soi amener le tribunal à conclure que leur demande serait un prétexte pour atteindre d’autres fins. » 2

La Régie du logement a suivi le même courant jurisprudentiel. Le régisseur Jean Bisson s’est clairement exprimé sur cette question :

« La preuve démontre que les relations entre le locateur et ses locataires ne sont pas les meilleures possibles. Plusieurs litiges ont fait l’objet de décisions de la Régie du logement. Par contre, ces conflits peuvent teinter les intentions du locateur sans pour autant permettre de conclure en sa mauvaise foi. Le projet de réunir la famille dans un même endroit apparaît justifié et correspondre aux vœux de membre de celle-ci. » 3

D’ailleurs, dans une décision plus récente, la Régie du logement, le régisseur a suivi le même raisonnement :

« Je suis conscient que les relations entre les parties ne sont pas bonnes et que trois autres dossiers ont été ouverts à la Régie du logement par l’une ou l’autre des parties. Mais cette situation ne m’apparaît pas être la cause de la présente demande, laquelle ne m’apparaît pas être un prétexte pour atteindre d’autres fins (art. 1963 du Code civil du Québec). » 4

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1. J.L. 87-34 p. 6;
2. Cour du Québec 500-02-001031-942;
3. Régie du logement (1995) J.L. p. 274;
4. Régie du logement (2003) J.L. p. 210.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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