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Les paroles s'envolent ...et les courriels?

Les paroles s'envolent ...et les courriels?

Il est devenu indéniable que les échanges par courriel prennent de plus en plus de place dans toutes les sphères de notre société, incluant dans le cadre de la gestion d'un immeuble.

Il n'en reste pas moins que ces écrits transmis par le web peuvent causer bien des questionnements, notamment quant à leur réception ou leur validité comme preuve.

Dans un cas récent, le locataire et le locateur ne s'entendent pas sur le prix du loyer. En effet, le locateur prétend qu'il a eu une augmentation de loyer depuis le renouvellement du bail, alors que le locataire prétend de son côté qu'il a dûment refusé cette augmentation dans les délais et donc qu'il n'a pas à la payer. Rappelons que le locataire a un mois à partir de la réception d'un avis de modification du bail pour aviser le locateur de son refus des modifications, de son acceptation, ou de son départ du logement à la fin du bail. Le défaut de réponse équivaut à une acceptation de renouveler le bail selon les conditions proposées par le locateur.

Dans le jugement, le locataire aurait envoyé son refus par courriel. Le tribunal de la Régie du logement se demande donc si un refus transmis par courriel est suffisant pour « aviser » le locateur au sens de la loi. Pour sa part, le locateur avait fait parvenir par courriel un avis d'augmentation de loyer. Le locataire en accuse réception en demandant plus de détails sur le calcul. N'ayant pas reçu de réponse, le locataire, avant la fin du mois suivant la réception de l'avis d'augmentation, écrit par courriel au locateur qu'il renouvelle son bail, mais refuse l'augmentation. Il appartient toutefois au locataire de faire la preuve qu'il a avisé du refus, donc que le locateur a reçu cet avis.

Dans ce cas, le locateur nie avoir reçu ce courriel malgré qu'il ait reçu les courriels précédents. La Loi concernant le cadre des technologies de l'information crée toutefois une « présomption », à l'effet qu'un document est « présumé reçu ou remis lorsqu’il devient accessible à l’adresse que le destinataire indique à quelqu’un être l’emplacement où il accepte de recevoir de lui un document ou celle qu’il représente publiquement être un emplacement où il accepte de recevoir les documents qui lui sont destinés, dans la mesure où cette adresse est active au moment de l’envoi. Le document reçu est présumé intelligible, à moins d’un avis contraire envoyé à l’expéditeur dès l’ouverture du document. » (2). Le juge en fait le résumé suivant :

« [19] En résumé, ces articles permettent, si une preuve de réception est requise, qu’elle soit faite de façon électronique et créent une présomption de réception si une adresse électronique est normalement utilisée par le destinataire et que l’on produit les métadonnées de l’envoi. »

Nous tenons à porter à votre attention la phrase suivante du juge, laquelle confirme le risque d'utiliser le courriel comme mode d'envoi d'avis malgré la présumée réception:

« [21] Il s’agit donc d’une question de fait laissant présumer qu’un avis est reçu, lorsque ces deux éléments sont prouvés. Mais cette présomption est facilement renversable! C’est donc dire qu’il peut s’avérer hasardeux de procéder de la sorte. »

Dans ce cas précis, le juge décide selon ce qui lui est présenté, de favoriser la présomption à l'effet que l'avis refusant l'augmentation a été reçu à l'adresse courriel du locateur.

En conclusion, il faut savoir qu'un avis d'un locataire reçu par courriel peut être valide et doit être considéré. Il ne s'agit toutefois pas encore du moyen de prédilection lorsque l'on souhaite s'assurer de la réception d'un document et ce mode de communication doit être utilisé avec prudence pour les avis plus formels.

(1) 337054 31 20170516 G, 2017 QCRDL 40521.

(2) Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information, LRQ c-1.1, art. 31.

Me Annie Lapointe

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