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Loyer de faveur : Le délai de la première opportunité

Loyer de faveur : Le délai de la première opportunité

Lors de l’achat d’un immeuble à revenu, il est très important d'analyser tous les baux dans l’immeuble afin de déceler dans chaque bail des particularités, des irrégularités ou des incohérences tel que les loyers de faveur. Cette vérification a pour but, entre autres, d’éviter ou de déceler les pertes de revenus potentiels. Un bail a un loyer de faveur  quand : « Le loyer d’un logement est inférieur au loyer habituellement payé pour des logements comparables lorsque… le locataire est un parent, un allié ou un employé du locateur ».

 

Cette procédure prévue dans le règlement sur les critères de fixation du loyer vous permet de rétablir le loyer à un taux s’approchant du prix du marché. Cette procédure exceptionnelle ne prend pas en compte le taux normal annuellement fixé par la Régie du logement mais considère un ensemble de facteurs circonstanciels précis tels que le prix des autres loyers de même grandeur dans l’immeuble, le prix des loyers comparables dans les autres immeubles et/ou  la situation géographique de l’immeuble.

 

C’est à la première période de modification du bail en tant que nouveau propriétaire que vous pourrez et devez notifier le locataire que vous voulez augmenter sensiblement le prix du loyer en raison du loyer de faveur.  Laisser passer une année pourrait être fatal pour le recours. C’est le principe de la « première occasion ».

 

Pour bénéficier de la procédure de fixation de loyer pour « loyer de faveur », vous devrez au minimum prouver le lien de parenté, le lien  d’alliance ou le lien d’emploi avec l’ancien propriétaire. En l’absence de cette preuve, la procédure est vouée à l’échec.

 

Bien que cette procédure soit le plus souvent utilisée par les nouveaux propriétaires, il est aussi possible que les parents-propriétaires ayant octroyés le loyer de faveur, demande eux-mêmes, contre leur enfant, le rétablissement du loyer de faveur. Par exemple, un loyer trop bas peut empêcher la vente de l’immeuble et créer un préjudice aux parents dont l’enfant refuse l’augmentation.

 

MAUVAISE GESTION

 

Le loyer de faveur peut aussi être utilisé dans un contexte de :« mauvaise gestion ». Dans le cas spécifique ou l’immeuble est transmis par succession, les héritiers peuvent demander de faire fixer un loyer dont celui-ci découle de la gestion inadéquate du défunt.

 

C’est un cas très précis et qui nécessite des preuves solides de mauvaise gestion telles que l’absence d’augmentation pendant de nombreuses années, absence de travaux, l’absence d’entretien du bâtiment, etc… C’est dans un contexte global  incluant plusieurs facteurs que la Régie du logement déterminera s’il y a eu mauvaise gestion avant de fixer le loyer. 

 

Le propriétaire qui achète l’immeuble de la succession ne pourra pas bénéficier de cette procédure car il n’est pas l’héritier direct du défunt.

 

Dans tous les cas, avant de s’aventurer dans ce genre de procédure, il vaut mieux consulter un avocat qui pourra vous aider à déterminer si vos preuves sont suffisantes pour entreprendre ce genre de dossier.

Me Jean-Olivier Reed

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