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Minimiser ses dommages suite à un abandon de logement.

Minimiser ses dommages suite à un abandon de logement.


Lorsqu’un bail est résilié aux torts du ou des locataires, que ce soit lors d'une résiliation par un juge de la Régie du logement pour cause de non paiement, ou de bruit causant un préjudice sérieux, ou que ce soit lors d'une résiliation de plein droit, soit lorsque le locataire abandonne le logement sans motif, en emportant ses effets mobiliers et en cessant de payer le loyer, le locateur a droit à des dommages-intérêts contractuels en raison de cette résiliation. Ces dommages sont qualifiés généralement d’indemnités de relocation.

Même si le locataire avait un contrat, cela ne donne pas le droit au propriétaire d'attendre la fin du contrat de bail pour remettre en location, s'appuyant faussement sur le fait que peu importe, le locataire est responsable jusqu'à la fin de son bail.

En effet, il existe le principe de minimisation des dommages, qui est une règle basée sur la bonne foi.

1479 C.c.Q. : «La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter.»

Suivant ce principe, le propriétaire doit remettre en location un logement dont le bail est résilié, soit par la Cour, soit par abandon par le locataire, le plus rapidement possible en utilisant des moyens raisonnables.

Ainsi, il a été décidé qu'une annonce publicitaire qui paraît de façon permanente, indiquant que des logements sont disponibles à telle adresse, sans faire mention personnalisée du logement libéré en question de façon précise, n'est pas suffisante si elle ne donne pas de résultat rapidement.

Ainsi, dans une décision de la Cour du Québec, en appel d'une décision de la Régie du logement, il a été décidé que le propriétaire n'avait pas entièrement rempli son obligation de minimiser ses dommages et on a alors réduit sa réclamation à trois mois de loyers perdus plutôt que 11 mois :

« Aux yeux du Tribunal, il aurait fallu qu'il particularise sa publicité et, entre autre, qu'il prouve que l'appartement 608 a été visité, c'est-à-dire, qu'il n'était pas un appartement à louer parmi d'autres. » (1)

Le même principe est repris dans une décision plus récente qui n'accorde que 2 mois de perte de loyers plutôt que les 7 mois réellement perdus : « … le fait que le locateur ait en permanence une annonce publicitaire permanente dans un journal et sur internet, tel qu’allégué, serait un effort, considéré comme le point de départ des efforts d’un locateur pour relouer un logement, mais il ne saurait, à lui seul, correspondre aux mesures raisonnables requises pour minimiser ses dommages pendant sept mois » (2).

Nous conseillons dans tous les cas de faire la publication du logement à louer en particulier dans un journal à chaque semaine et sur internet, et d'en garder les preuves pour le juge lors d'une réclamation en indemnités de relocation.


1. Picard c. Cormier, 2012 QCCQ 2185.
2. Malka c. Pépin, 2014 QCRDL 29411.

Me Annie Lapointe notaire

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