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Quel est le dirigeant qui peut représenter une corporation devant la Régie de logement?

Quel est le dirigeant qui peut représenter une corporation devant la Régie de logement?

Les Faits

Une coopérative d’habitation introduit une demande de résiliation de bail contre un locataire qui n’est plus un membre de la coopérative.

Lors de l’audition à la Régie de logement, la mandataire de la coopérative doit expliquer qu’elle a la capacité légale de représenter la coopérative à titre de dirigeante. La mandataire représente une vingtaine de coopératives et d’organismes à but non lucratif, et ses services sont offerts par l’entremise de sa compagnie de gestion immobilière. Elle n’habite aucune des coopératives qu’elle représente.

Dans chaque cas, elle se fait nommer à titre de dirigeant et ce pour agir au nom des coopératives qu’elle représente. Au registre des entreprises du Québec, elle s’est fait inscrire comme dirigeant principal et non pas comme membre du conseil d’administration. Elle n’a aucun pouvoir d’autonomie dans ses décisions qui doivent être entérinées par le conseil d’administration de l’organisme qu’elle représente.

La mandataire se définit comme une travailleuse autonome travaillant à son compte. Elle détermine son temps de travail, à savoir si le matin, elle travaille pour la coopérative A et l’après midi pour la coopérative B. Elle ne reçoit aucun salaire et n’a aucun endroit de travail dans les coopératives. Son travail est ponctuel et elle facture son temps à ses clients à chaque fois qu’ils ont besoin de celle-ci. Elle témoigne qu’elle doit être nommée dirigeante afin de pouvoir représenter les coopératives devant la Régie de logement. Elle est rémunérée pour faire les représentations devant le tribunal.

Le droit

La question qui se pose au tribunal est de savoir si la mandataire de la propriétaire possède la capacité légale pour représenter la propriétaire devant la Régie de logement.
Comme il a été décidé à plusieurs reprises par les tribunaux, la Régie a l’intérêt suffisant pour soulever d’office la capacité juridique de pouvoir représenter la coopérative. La capacité de représentation peut être soulevée de la propre initiative sans qu’aucune ne demande soit faite par les parties au litige. ¹

La coopérative étant une corporation sans but lucratif, ce sont les dispositions de l’article 72,2e ALINÉA de la Loi sur la Régie du logement qui s’appliquent.
À savoir qu’une personne morale peut-être représentée par un administrateur, un dirigeant, un employé à son seul service, ou un avocat.
Il est clair que la mandataire n’est pas administratrice, puisqu’elle n’est pas inscrite comme telle au registre des entreprises du Québec et elle n’a pas été élue par le conseil d’administration. De plus, comme elle n’est pas membre de la coopérative, elle ne peut pas être élue comme administratrice de la coopérative. La mandataire n’est pas non plus une employée de la locatrice puisqu’ elle n’est pas sur une liste d’employés. Elle ne reçoit aucun salaire mais elle perçoit des honoraires par le biais de sa compagnie de gestion pour le travail de représentation devant la Régie de logement. Elle n’est pas également une avocate. Le seul titre, qui peut lui permettre de représenter la coopérative est le titre de dirigeant.

Analyse de la notion de dirigeant.

La loi sur la Régie de logement ne définit pas les fonctions d’administrateur ou de dirigeant, le tribunal doit recourir à d’autres lois et définitions. La Loi québécoise sur les sociétés par actions définit les dirigeants comme suit :
‘’Dirigeant’’ : le président, le responsable de la direction, le responsable de l’exploitation, le responsable des finances et le secrétaire d’une société ou toute personne qui remplit une fonction similaire, ainsi que toute personne désignée comme telle par résolution du conseil d’administration.
La Loi canadienne sur les sociétés a une définition semblable à la loi du Québec, précitée :
« Particulier qui occupe le poste de président du conseil d’administration, président, vice-président, secrétaire, trésorier, contrôleur, chef du contentieux, directeur général ou administrateur délégué d’une société ou qui exerce pour celle-ci des fonctions semblables à celles qu’exerce un particulier occupant un tel poste ainsi que tout autre particulier nommé à titre de dirigeant en application de l’article 121. ‘’

Le tribunal conclut qu’un dirigeant est une personne en autorité. C’est une personne qui possède parmi ses taches et responsabilités, l’une ou plusieurs de ces fonctions à savoir de contrôler un budget, superviser du personnel, embaucher du personnel et le congédier. Il détient un pouvoir d’engagement.
On parle dans les lois précitées d'une personne qui remplit des fonctions semblables ou similaires. Selon la Régie et les dites définitions, un dirigeant c’est d’abord quelqu’un qui possède un titre et des fonctions au sein d’une organisation et c’est par son titre et ses responsabilités qu’il est nommé dirigeant. Le tribunal voit mal qu’une personne pourrait être nommée sans avoir un titre et des fonctions au sein de l’entreprise.

La décision de la Régie du logement.

Après une analyse approfondie de diverses lois tant québécoises que canadiennes, la Régie conclut que les dirigeants sont des mandataires de la société; le dirigeant est nécessairement une personne en autorité, il a le pouvoir d’engager juridiquement la société :

‘’On doit nommer une personne à un poste avec un titre, des pouvoirs, des obligations et des responsabilités. À partir de ces fonctions, on pourra ensuite conclure qu’il est un dirigeant. Un dirigeant, ce n’est rien s’il n’a pas un poste hiérarchique de l’entreprise’’.²

La Régie affirme que dans une cause que la représentante de la locataire n’est nulle autre qu’une consultante, selon le tribunal, rien dans la jurisprudence et dans les définitions du terme ‘’dirigeant’’ ne permet à celle-ci d’être désignée comme dirigeante. La mandataire de la locataire se trouve être une consultante au même titre qu’un avocat, un ingénieur ou un architecte pouvant agir à titre de consultant pour une entreprise dans leurs champs de spécialités respectives. Elle n’a jamais pu clairement expliquer, le pourquoi qu’elle devait pour chacune de ses clientes, se faire déclarer dirigeante. Elle n’en retire aucun avantage dans le cadre de ses fonctions sauf un seul, soit le pouvoir revendiquer, condition essentielle, le statut de dirigeante devant le tribunal de la Régie de logement et ainsi pouvoir représenter ses clients.
En agissant ainsi, la mandataire contourne la loi sur le barreau qui énonce qu’il est du ressort exclusif de l’avocat de préparer et rédiger un avis, une requête ou de plaider ou agir devant un tribunal. Une telle manœuvre ne peut pas être acceptée :

‘’ Permettre que n’importe qui puisse représenter une société avec une simple résolution le désignant pour un dirigeant, alors que dans les faits, elle ne l’est pas, cela équivaudrait à faire indirectement ce que l’on ne peut faire directement.’’³

Par conséquent, le tribunal ne reconnait pas la mandataire comme dirigeante de la locataire qui n’a pas de fonction réelle de gestion au sein de l’entreprise, qui n’a pas de bureau de travail dans les locaux de la société qu’elle représente, qui ne reçoit pas de salaire. Cette mandataire ne peut représenter la société, n’étant pas dirigeante, et ne peut pas également signer toute demande déposée auprès de la Régie de logement.

Bibliographie

1. Villeneuve et Charter(2015) QC RDL 8872

2, Coopérative d’habitation de la rue Belair.
Fontaine. 2016 QC RDL 29593

3. Opus citaire note 2


Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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