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Règlement d'immeuble, règlement de condo

Règlement d'immeuble, règlement de condo

En plus du bail, il est possible de rédiger un règlement d'immeuble, concernant notamment la jouissance, l'usage et l'entretien du logement en général. Lorsqu'en plus, le logement loué se trouve à être un condo, il faut savoir qu'il existe déjà, pour les copropriétaires, un règlement de la copropriété. Le locataire d'un condo peut donc être soumis au respect de deux règlements : celui du copropriétaire qui loue au locataire, pour l'usage qui doit être fait de son condo, et d'autre part, le règlement établi dans la déclaration de copropriété et qui lie tous les copropriétaires de l'immeuble.

Dans une décision récente (1), un juge a eu à se prononcer sur la validité d'un règlement de copropriété envers un locataire, qui a été reçu après la signature de son bail.

La locatrice dans ce dossier réclame, entre autres choses, une facture de 25$ reçue par le syndicat des copropriétaires de son immeuble, pour des frais de nettoyage. En effet, la décision fait état que la locataire aurait sali le tapis de l'aire commune de l'immeuble en sortant son recyclage.

Pour la locataire, il ne s'agissait pas d'une grosse tache et elle aurait pu la nettoyer si elle avait reçu un avis du syndicat des propriétaires lui demandant de le faire, avant de lui facturer les frais ; elle conteste également le montant des frais, car il est selon elle exagéré.

Selon la locatrice, la locataire est liée par le règlement de l'immeuble qui traite de ce type d'amende au montant pré-fixé. Toutefois, ce règlement aurait été remis après la conclusion du bail, soit environ trois mois après.

Il est bien mentionné dans le règlement de copropriété qu'il est opposable au locataire dès qu'une copie lui en est remise. Toutefois, le juge décide que les règlements édictés par un syndicat ne peuvent lier et être opposables qu'aux copropriétaires de cet immeuble et ne peuvent donc pas lier les tiers qui ne sont pas parties au contrat de copropriété.

Pour ce qui est du règlement d'immeuble pour un logement :

« 1894. Le locateur est tenu, avant la conclusion du bail, de remettre au locataire, le cas échéant, un exemplaire du règlement de l'immeuble portant sur les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des logements et des lieux d'usage commun. (...) »

Le juge rappelle qu'on ne peut renoncer à l'application de cet article de loi et qu'il doit s'appliquer rigoureusement. Par contre, le juge est d'avis qu'il y a tout de même eu dommages: la propriétaire n'ayant pas été en mesure de prouver le coût réel du nettoyage, on estime celui-ci à 15$ plutôt que le montant fixé dans le règlement.

Bien que certaines décisions avaient déjà établi la possibilité dans le cadre d'une copropriété, de remettre le règlement de l'immeuble au locataire dans un délai raisonnable (2), nous vous suggérons dans tous les cas, de remettre tout règlement avant la conclusion du bail. À cet effet, la section E du formulaire de bail prévoit un emplacement pour confirmer la remise du règlement de l'immeuble, et un nouvel emplacement pour la remise du règlement de l'immeuble lorsqu'on se trouve en copropriété divise.

(1) 2016 QCRDL 10918, 253955 31 20160105 G
(2) 2003 CanLII 26295 (QC CQ), 200-02-029176-023.

Me Annie Lapointe

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