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Réparation majeure à une terrasse: le syndicat doit respecter la Loi et la déclaration de copropriété

Réparation majeure à une terrasse: le syndicat doit respecter la Loi et la déclaration de copropriété

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des Petites créances1, un syndicat de copropriété a été condamné à payer des dommages à un copropriétaire en raison d'une infiltration d'eau provenant d'une partie commune à usage restreint.

Les prétentions des parties selon le Tribunal
Le copropriétaire réclame 6 796,48 $ à son syndicat des copropriétaires pour des dommages causés à son condominium à la suite d’une infiltration d’eau provenant d'une terrasse dont il a l'usage restreint.
Le copropriétaire réclame 296,48 $ pour des travaux de plâtre et de peinture dans son salon, 5 000 $ pour refaire l’isolation du plancher de sa terrasse et 1 500 $ à titre de troubles et inconvénients découlant du refus du Syndicat de l’indemniser.

Pour sa part, le syndicat soutient que c'est le copropriétaire qui est le seul responsable de l’entretien de la terrasse à son usage exclusif. En revanche, le syndicat par une demande reconventionnelle, réclame 1 000 $ pour les débours, les troubles et les inconvénients causés par le fait qu'il est obligé à se défendre contre la réclamation du copropriétaire.

Les questions en litige selon le Tribunal
Le Tribunal doit déterminer si les charges de réparation de la terrasse sont à la charge du copropriétaire ou du syndicat. Deuxièmement, si le syndicat en est responsable, quels sont les dommages que le copropriétaire peut réclamer? Troisièmement, est-ce que le syndicat est en droit de réclamer des dommages au copropriétaire parce qu'il a poursuivi le syndicat?

Les faits exposés au Tribunal :
Le copropriétaire témoigne qu'il a acheté son unité en 2009. L'unité est située au dernier étage et le copropriétaire bénéficie de l'usage restreint d'une terrasse sur le toit. Cette terrasse est située sur le toit, directement au-dessus du salon de l'unité de condominium. En hiver 2013, de l'eau provenant du dessous de la terrasse s'infiltre à travers le toit et endommage le plafond du salon.

Il ressort de la preuve à l'audition, que d'autres copropriétaires avaient vécu la même situation par le passé, et qu'ils ont payé eux-mêmes les réparations requises.

Les administrateurs du syndicat témoignent à l'audience que la copropriété est administrée selon des principes qu'ils qualifient de «familiale», sans vraiment porter une attention particulière aux dispositions de la déclaration de copropriété. Selon les administrateurs, les affaires du syndicat sont décidées à l'assemblée générale annuelle, et que les copropriétaires et les administrateurs prennent les décisions selon le «gros bon sens».

Les administrateurs du syndicat ont témoigné que c'est en appliquant ce principe, que les copropriétaires ont toujours convenu que les travaux aux terrasses à usage restreint, bien que parties communes, étaient à la seule charge de ceux qui en profitaient.

Pour sa part, le copropriétaire reconnaît qu'il a l'obligation d'entretenir lui-même sa terrasse à ses frais, mais il insiste que les travaux majeurs sont à la charge du syndicat.

Toutefois, avant d'effectuer les réparations à la terrasse, le copropriétaire est informé par les administrateurs qu'il avait la pleine responsabilité des travaux, et que le syndicat n'avait aucune obligation à payer quoi que ce soit.
Compte tenu de cette prise de position de la part du syndicat, le copropriétaire n'a pas mis en demeure le syndicat d'effectuer les travaux à ses frais. Il a donc fait procéder aux travaux par un entrepreneur sans présenter sa soumission au conseil d'administration du syndicat.

L'analyse par le Tribunal
Pour le Tribunal il est clair qu'aux termes de la déclaration de copropriété la terrasse du copropriétaire est une partie commune à usage restreint.

À propos des obligations du syndicat et des copropriétaires relativement au fonds de prévoyance de l'immeuble, le Tribunal rappelle aux parties que les articles 1064, 1071 et 1072 du Code civil du Québec, lus ensemble, précisent que le fonds de prévoyance constitué obligatoirement par le syndicat sert aux réparations importantes et au remplacement des parties communes, qu’elles soient ou non à usage restreint. De plus, que la contribution des copropriétaires au fonds peut être plus importante pour ceux qui profitent à leur usage exclusif de certaines parties communes.

Le Tribunal remarque que la quote-part des charges des copropriétaires, incluant celle du copropriétaire demandeur, fixée par la déclaration de copropriété, est effectivement plus élevée.

Sur la question à savoir quelle est la différence entre une dépense mineure et une dépense majeure de réparation, le Tribunal cite la règle établie dans un arrêt de la Cour d'appel du Québec2 , à l'effet que les «charges» que le copropriétaire doit assumer par rapport aux parties communes dont il a l'usage restreint, se limitent à des frais de réparations mineures et d'entretien, parce que liées à l'usage qu'il en fait. La Cour d'appel a jugé que les réparations majeures sont liées à son droit de propriété indivise des parties communes, et que c'est pour cette raison que les réparations majeures et le remplacement des parties communes (incluant celles à usage restreint) doivent être payées par la collectivité des copropriétaires via son fonds de prévoyance.

Le Tribunal attire l'attention des parties au fait que la déclaration de copropriété de l'immeuble reprend textuellement les dispositions des articles du Code civil du Québec. Le Tribunal rappelle également que la règle établie par l'article 1064 du Code civil du Québec est d'ordre public, et que le syndicat ne peut pas décider d'aller à l'encontre de celui-ci.

L'article 1064 CCQ se lit comme suit:
1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.

Il ressort de la preuve que le copropriétaire s'occupait annuellement, et à ses frais, de l'entretien mineur de la terrasse, tel que appliquer une teinture.

Le témoignage de l'entrepreneur qui a effectué les travaux de réparation a démontré, selon le Tribunal, qu'il s'agissait de travaux majeurs.

Conséquemment, le Tribunal conclu que les réparations étaient donc majeures, et que le syndicat avait l'obligation de défrayer les coûts. Le Tribunal souligne que le fait que d'autres copropriétaires n’aient pas insisté auprès du Syndicat pour se faire rembourser les réparations majeures à leur terrasse ne prive pas le copropriétaire demandeur de son droit de réclamer des dommages au syndicat.

Quant au montant des dommages, le Tribunal remarque qu'il ressort de la preuve que le syndicat a été informé des dommages subis et a pu inspecter les lieux avant les réparations, ce qui lui a permis de prendre position à l'effet qu'il ne paiera rien. Le Tribunal a donc considéré que le syndicat était alors en demeure de plein droit, tel que prévoit l'article 1597 du Code civil du Québec, même si le copropriétaire ne lui a pas transmis une mise en demeure écrite avant de procéder aux travaux.

Le Tribunal était d'avis que les dommages réclamés en remboursement des travaux de peinture et de ré-isolation sont prouvés, et il avait droit à la somme de 5296,48$. Toutefois, le Tribunal a jugé que les troubles et inconvénients dont le copropriétaire s'est plaint, n'ont pas été causés par une faute ou la négligence du syndicat. Le syndicat croyait raisonnablement que son refus était bien fondé, et donc la réclamation du copropriétaire pour troubles et inconvénients a été jugée mal fondée par le Tribunal.

Conséquemment, le Tribunal a jugé que la réclamation du syndicat pour ses troubles et inconvénients est également mal fondée.

Pour ces raisons, le Tribunal a ordonné au syndicat de payer au copropriétaire la somme de 5296,48$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle, et les frais judiciaires de 167$.

Pour toute question sur le sujet, ainsi qu'en droit immobilier, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière.

Me Kevin J. Lebeau, avocat

Diplômé de l'Université McGill (B.A.) et l'Université de Montréal (LL.B.), Me Lebeau est membre du Barreau du Québec depuis 2000.

Depuis 2001, il a exercé en droit immobilier avec concentration en droit de la copropriété dans plusieurs contextes, dont en milieu d'association, en société et en contentieux d'entreprise au sein d'une firme de gestion se spécialisant dans la gestion des copropriétés divise, Gestion Immobilière Ges-Mar Inc. Me Lebeau est également conseiller juridique aux membres d'Avantages Condo.

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