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Reprise de logement : Les considérations personnelles de la locataire

Reprise de logement : Les considérations personnelles de la locataire

Les faits :
Le 27 octobre 2021, la locatrice demande au Tribunal administratif du logement de l’autoriser à reprendre un logement à compter du 1er juillet 2022 pour y loger sa mère.

Le 21 septembre 2021, la locatrice faisait parvenir à la locataire un avis de reprise de logement pour y loger sa mère. La locataire n’a pas répondu à cet avis de reprise, elle est donc réputée s’y opposer. La locatrice devait demander l’autorisation de reprendre le logement au Tribunal administratif du logement vu le refus présumé de la locataire. La locataire occupe son logement depuis 1980 et elle est âgée de 70 ans, bientôt 71 ans. Elle affirme vivre avec une seule pension, le tout pour un revenu annuel inférieur au revenu maximum pour être admissible à un logement à payer modique. Elle oppose à la locatrice qu’elle doit profiter de l’exception du droit à la reprise de logement prévue à l’article 1959.1 du Code civil du Québec :
‘‘ 1959.1. Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âge de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique. (chapitre 5-8, r.1 ).’’

La position de la locatrice:
La locatrice témoigne que la reprise du logement est au bénéfice de sa propre mère, qui est âgé de 78 ans et elle invoque l’exception prévue au deuxième alinéa de l’article 1659.1 du Code civil du Québec.
‘‘Il peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations suivantes :
1. Il est lui-même âgé de 70 ans ou plus du souhaite de reprendre le logement pour s’y loyer;
2. Le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
3. Il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loyer, dans le même immeuble que lui un bénéficiaire âgé de mois de 70 ans.’’

En l’espèce, il s’agit d’un logement de cinq (5) pièces et demie, logement située dans un immeuble de type duplex, propriété unique de la locatrice qui occupe le rez-de-chaussée de cette bâtisse, avec son fils majeur. La locatrice raconte que son père est récemment décédé et que sa mère a beaucoup de mal à vivre seule dans sa maison unifamiliale. Sa détresse provient du fait qu’elle se sent très insécure étant donné sa solitude. Selon le médecin traitant, rapport à l’appui, il recommande qu’elle ne vive plus seule, étant la proie à des crises d’angoisses.

Selon la locatrice, sa mère ne peut plus être laissée seule dans sa maison, malgré ce que tous souhaitaient, lors du décès de son père. Cet essai a été un échec et la maison de sa mère sera mise en vente bientôt. Elle insiste que l’emménagement de sa mère dans le logement ne pourra lui être que bénéfique, elle et son fils seront tout près afin de lui venir en aide pour ses besoins quotidiens. La locatrice soutient avoir le plus grand respect pour la locataire, voisine de son propre logement avec laquelle elle s’entend bien, mais elle se doit de prioriser les besoins de sa mère. Selon le témoignage de la mère à l’audience, elle se dit prête à emménager dans le logis dés que possible, souhaitant que sa fille et son petit-fils interviennent rapidement au besoin ou lorsqu’ils entendront tout bruit anormal provenant du logement.

Les arguments de la locataire :
Le locataire fait surtout référence à son grand désappointement à l’idée de quitter ce logement auquel elle est très attachée après de nombreuses années d’occupation du logement. Elle craint aussi de ne pas pouvoir se reloger à un prix raisonnable car elle affirme que les logements qui lui conviendraient sont hors de prix pour ses moyens. Elle soutient que la locatrice pourrait loger sa mère au rez-de-chaussée, soit dans son propre logement. Ce logement de 5 pièces et demie serait selon elle amplement suffisant pour y loger trois personnes, alors que le fils de la locatrice pourrait s’installer au sous-sol. Aussi, vu l’âge avancé de la mère de la locatrice et les nombreuses marches afin d’accéder à son logement de l’étage, la locataire met en doute la capacité physique de la mère de s’établir véritablement dans le logement concerné.

La locatrice après le témoignage de la locataire réitère sa bonne foi dans sa démarche pour la reprise du logement et elle témoigne de l’impossibilité de vivre sous le même toit que sa mère. Le logement de la locatrice ne compte qu’une salle de bain, qu’elle partage déjà avec son fils et elle juge pertinent que sa mère ait sa propre chambre de bain. La locatrice ajoute que même si sa mère a des problèmes d’anxiété, elle est en bonne forme physique et elle est capable de monter les escaliers menant à l’étage. Elle est disposée à compenser la locataire pour les coûts engendrés par son déménagement mais elle souligne qu’elle a des moyens modestes pour payer une indemnité à la locataire.

Analyse et jugement du Tribunal :
Le Tribunal administratif du logement considère que la locatrice respecte les exigences de la loi quant à la reprise du logement et il est satisfait de la preuve présentée suite au témoignage de la locatrice et de la mère que la locatrice entend bien reprendre le logement pour y loger sa mère et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour attendre une autre fin. Le Tribunal ne retient pas l’argument de la locataire comme quoi la mère pourrait habiter dans le même logement que sa fille. Le tribunal est convaincu de la bonne foi de la locataire.
‘‘Le tribunal ne peut tenir compte, dans sa décision concernant l’autorisation de reprendre le logement, de considérations qui sont personnelles à la locatrice et qui ne sont pas prévues à la loi. Le tribunal ne peut non plus dicter à la locatrice un projet de vie qui n’est pas celui souhaité, alors qu’il lui appartient de juger de celui-ci, étant convaincu de la bonne foi.1’’

Quant à l’indemnité à octroyer à la locatrice, compte tenu des circonstances soulevées par la locataire, dont son âge et surtout sa longue période d’occupation du logement, mais aussi en tenant compte que la locatrice ne peut être pénalisée pour l’exercice d’un droit prévu par la loi, le tribunal estime que l’octroi d’une indemnité de l’ordre de 2500,00$ est juste et raisonnable pour compenser la locataire des frais des déménagement qu’elle n’a pas choisi2.

1- Kicinsk c. Chouinard, 2021, QCTAL 32340. page 3.
2- Ibid page. 4.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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