Dans ses Perspectives immobilières 2011 de RE/MAX, RE/MAX a examiné les tendances du secteur dans 26 villes au pays, et a découvert que les activités immobilières résidentielles en 2010 n'avaient pas égalé les niveaux de 2009. Cette situation a été observée à Montréal et à Québec, où les ventes ont reculé de 2 % et de 3 %, respectivement. Toutefois, la valeur des habitations a continué de croître, alors que presque toutes les régions font état d'une augmentation du prix moyen, qui varie de moins de 1 % à 15 % cette année. La ville de Québec compte parmi les marchés où la hausse des prix se situe dans les deux chiffres avec une appréciation de 15 %, tandis que Montréal rapporte une vigoureuse augmentation de 7 %. Dans bon nombre de marchés, la baisse de l'offre a compensé la diminution de la demande, ce qui a eu pour effet de faire bondir les prix presque partout. Ainsi, les régions de Kitchener-Waterloo et de St. John's sont nez à nez avec Québec pour ce qui est de la plus forte majoration du prix moyen cette année, alors que des marchés de l'Est canadien comme Hamilton-Burlington, Sudbury, Windsor, Moncton et l'Île-du-Prince-Édouard ont été les seuls à renverser la tendance baissière des ventes résidentielles en 2010.
À la clôture de l'exercice, quelque 441 000 habitations devraient donc changer de propriétaire à l'échelle du pays - un recul de 5 % par rapport aux 465 251 ventes rapportées en 2009. Par ailleurs, on prévoit que la valeur moyenne des propriétés devrait poursuivre son ascension estimée à 7 %, pour atteindre 340 000 $ par rapport à 320 333 $ l'année précédente.
« Au début de 2010, plusieurs catalyseurs ont accéléré les ventes au-delà des volumes habituels », a déclaré Sylvain Dansereau, vice-président exécutif de RE/MAX au Québec. « Au Québec, on retrouve la menace d'une augmentation des taux d'intérêt ainsi que le resserrement des politiques de prêt. Une fois ces incitatifs disparus, les ventes ont ralenti considérablement dans la seconde moitié de l'année, de sorte que des conditions stables prévalent à l'approche de 2011. L'an prochain, les faibles taux d'intérêt et le regain de confiance des consommateurs devraient stimuler les achats de propriétés dans toutes les gammes de prix. Cela dit, dans l'ensemble, les gains seront plus modestes, ce qui accordera un répit fort apprécié aux acheteurs. »
En somme, on s'attend à ce qu'une plus grande stabilité caractérise les marchés en 2011, alors que les ventes immobilières canadiennes devraient refléter les niveaux de 2010, soit 441 000 transactions, et le prix moyen bondir de 3 %, pour atteindre 350 000 $ à la clôture de l'exercice 2011.
« Sur le marché de la revente, ce que plusieurs définissent comme la nouvelle norme s'avère en fait un retour au cycle traditionnel de l'immobilier », a précisé Michael Polzler, vice-président exécutif de RE/MAX en Ontario et au Canada atlantique. « Nous avons connu une décennie sans précédent; jamais nous n'avions enregistré un boom aussi fort et aussi durable. À mesure que nous nous sommes éloignés des schémas typiques, les gens ont oublié ce à quoi ressemblent les cycles normaux habituellement. Mais tous les signes sont présents : une offre abondante, une demande régulière et une croissance modérée des ventes et des prix caractériseront le marché en 2011. Le rythme de croisière nous paraîtra peut-être monotone comparativement à ce dont nous sommes habitués mais il respectera les principes élémentaires de l'immobilier. Le marché est cyclique; il connaît des hauts et des bas, comme les navires oscillent au gré des vagues. »
On prévoit que le marché de la Colombie-Britannique prendra les devants au chapitre de l'augmentation des ventes l'an prochain, puisque le Grand Vancouver devrait connaître un essor de 10 %, suivi de Victoria (8 %) et de Kelowna (6 %). À l'issue d'un long marasme économique, Windsor (Ontario) est à nouveau sur la voie de la croissance, alors qu'on anticipe une hausse de 5 % de ses ventes immobilières.
Presque tous les marchés rapportent une augmentation prévue de la valeur des habitations au cours de la prochaine année ; St. John's (Terre-Neuve-et-Labrador) ouvre la marche avec une hausse de son prix moyen estimée à 8 % pour 2011. La valeur des propriétés du Grand Vancouver, de Kelowna, de Regina, de Saskatoon, de London-St. Thomas, d'Ottawa, de Sudbury et du Grand Montréal devrait également connaître une envolée de 5 %.
« Nous anticipons une amélioration durable de l'économie provinciale et régionale, ce qui augure bien pour tous les marchés de l'habitation », a affirmé Elton Ash, vice-président exécutif régional de RE/MAX dans l'Ouest canadien. « L'inépuisable frénésie du marché qui a caractérisé ces dernières années est maintenant chose du passé. Nous pouvons nous attendre dorénavant à des conditions plus normales et plus équilibrées, qui seront légèrement à l'avantage des acheteurs. »
Entre-temps, un certain nombre de facteurs continueront d'alimenter la croissance soutenue des ventes et du prix des habitations dans les mois et les années à venir :
- La pénurie de lotissements, l'intensification de la construction en milieu restreint, la réhabilitation urbaine, l'édification sur terrain intercalaire et la rénovation continueront de faire grimper les prix dans la plupart des régions métropolitaines, et ce, quelles que soient l'offre et la demande. Le parc résidentiel au Canada, et particulièrement dans les centres-villes, est en constante évolution. Avec le prix moyen qui avoisine ou excède largement la barre des 300 000 $ dans la vaste majorité des grands centres, et l'abordabilité restreinte des propriétés unifamiliales, la demande pour des produits accessibles va s'intensifier, au profit du segment des copropriétés, qui continuera de croître dans les prochaines années.
- Les catégories supérieures du marché sont toujours un bon indice de la santé de l'immobilier au Canada. Normalement, le segment des propriétés de prestige est le premier à subir les contrecoups d'un ralentissement économique. Or, il a enregistré des ventes record en 2010, et la demande s'annonce encore forte en 2011. D'importantes ventes dans les catégories haut de gamme continueront donc de propulser les prix à la hausse.
- L'immigration demeurera un important moteur de demande, surtout si l'on tient compte du penchant actuel des nouveaux Canadiens pour l'accession à la propriété. Alors que la formation de nouveaux ménages nécessite en moyenne cinq ans, de plus en plus de ces nouveaux arrivants possèdent déjà des habiletés, une sécurité financière et la capacité d'acheter une propriété lorsqu'ils immigrent. Or, on estime que le Canada accueillera en moyenne 250 000 nouveaux immigrants par an.
- Au cours de la prochaine année, des incitatifs fédéraux, provinciaux et locaux sous forme de dépenses d'infrastructures et de projets majeurs à long terme donneront un important coup de pouce à la stabilité économique et à l'emploi, ce qui insufflera aux consommateurs la confiance nécessaire pour mettre en œuvre leurs projets d'achat immobilier.
- La volatilité des marchés financiers continuera d'attirer les acheteurs vers la tangibilité de l'immobilier, à la fois comme investissement fiable à long terme et comme valeur refuge, étant donné le faible taux d'inoccupation des logements et l'absence de nouvelles constructions locatives dans certains grands centres.