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Terminologie: Distinguer entre les copropriétés «verticales» et «horizontales»

Terminologie: Distinguer entre les copropriétés «verticales» et «horizontales»

Beaucoup de copropriétaires entendent parler des copropriétés dites «verticales» versus des copropriétés dites «horizontales» ou «initiales», et se demandent quelle est la différence entre les deux.
En fait, les deux sont reliées, et voici comment.

Une méthode de développer un projet immobilier en copropriété

Les termes copropriété verticale, et copropriété horizontale, ou initiale, sont utilisés pour décrire les différents niveaux de la copropriété lorsque le promoteur immobilier désire développer et construire son projet par phases, suivant la méthode de déclarations dites «concomitantes».

Le terrain que le promoteur immobilier souhaite développer en projet d'habitation fera l'objet de la publication au Registre foncier, d'une déclaration de copropriété notariée, laquelle vient diviser le terrain en parties dites «privatives», et des parties dites «communes». Ces parties prises ensemble, forment une copropriété divise constituée en syndicat de copropriété.

Cette déclaration de copropriété initiale ou horizontale viendra déterminer que les parties privatives de cette copropriété sont destinées à recevoir la construction d'un bâtiment sur chacune d'elles. Quant aux parties communes de cette copropriété, celles-ci englobent habituellement des parties de la copropriété qui seront à l'usage de toutes les parties privatives, par exemple, un ou des terrains de stationnement extérieurs, un garage sous-terrain, des voies de circulation, ou des espaces verts.

Cette déclaration initiale prévoira que chacun des bâtiments qui seront un jour construits sur les parties fera l'objet de sa propre déclaration de copropriété, distincte des autres. Il s'agit ici de déclarations «concomitantes», souvent aussi appelées «verticales», lesquelles créeront un syndicat de copropriété pour chacun des immeubles. Ces copropriétés seront divisées en parties privatives (les unités d'habitation), et de parties communes (toutes les autres parties de l'immeuble en dehors des limites des parties privatives, par exemple, la fondation, le toit, le gros oeuvre, les fenêtres, portes d'entrée, etc.)

Les syndicats verticaux versus l'horizontal

Le syndicat de copropriété issue d'une déclaration concomitante verticale est une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun de son immeuble. Ce syndicat n'a aucune juridiction sur les autres bâtiments du projet immobilier.

Quant au syndicat horizontal, il a les mêmes devoirs et responsabilités, et des pouvoirs semblables, mais cette fois ci sur la copropriété horizontale.

Tous les copropriétaires des unités de condo créés dans les copropriétés verticales, sont liées autant envers le syndicat de copropriété de leur immeuble, qu'envers le syndicat de la copropriété horizontale.

Sur le plan des obligations financières des copropriétaires, ceux-ci sont liés autant envers leur syndicat vertical, qu'envers le syndicat horizontal. Chaque copropriétaire a donc l'obligation à contribuer aux charges communes de l'immeuble dans lequel il possède son condo, mais aussi indirectement aux charges communes pour l'exploitation de la copropriété horizontale. Le syndicat de copropriété de son immeuble doit contribuer sa part des charges communes du syndicat horizontal, et il le fait en l'incluant dans son budget annuel. Par ce fait, en payant des frais de condo à son syndicat, le copropriétaire contribue aux charges communes de son immeuble et celles de la copropriété horizontale.

Le syndicat de la copropriété horizontale sera doté des mêmes instances décisionnelles qu'un syndicat vertical, c'est à dire d'un conseil d'administration et d'une assemblée des copropriétaires.

Dans le cas d'un syndicat horizontal, certaines déclarations de copropriété prévoient qu'un administrateur de chacun des syndicats verticaux sera désigné pour siéger sur le conseil d'administration du syndicat horizontal, et parfois même d'agir à l'assemblée des copropriétaires, à titre de représentant procuré pouvant exercer les droits de vote de tous les copropriétaires du syndicat vertical qu'il représente. Dans une telle structure, ce seront uniquement ces administrateurs représentants qui seront convoqués aux assemblées générales du syndicat horizontal, et non pas tous les copropriétaires de chacun des syndicats verticaux, ce qui facilitera énormément la logistique de la convocation et de la tenue d'une assemblée générale.

Pour toute question sur le sujet, ainsi qu'en rapport avec le droit immobilier en général, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière.

Me Kevin J. Lebeau, avocat

Diplômé de l'Université McGill (B.A.) et l'Université de Montréal (LL.B.), Me Lebeau est membre du Barreau du Québec depuis 2000.

Depuis 2001, il a exercé en droit immobilier avec concentration en droit de la copropriété dans plusieurs contextes, dont en milieu d'association, en société et en contentieux d'entreprise au sein d'une firme de gestion se spécialisant dans la gestion des copropriétés divise, Gestion Immobilière Ges-Mar Inc. Me Lebeau est également conseiller juridique aux membres d'Avantages Condo.

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