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Toute moisissure n'est pas nocive pour la santé

Toute moisissure n'est pas nocive pour la santé

Un locataire qui perçoit des traces de moisissure dans son logement prend parfois ses jambes à son cou.

Toutefois, souvent, il y a plus de peur que de mal. Il faut savoir que ce ne sont pas toutes les moisissures qui sont nocives pour la santé et par le fait même, qui donnent le droit de façon exceptionnelle à un locataire d'abandonner son logement :

«1915. Le locataire peut abandonner son logement s'il devient impropre à l'habitation. Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement, avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent.

Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l'habitation, à moins que l'état du logement ne résulte de sa faute.»

Pour qu'on considère un logement impropre à l'habitation, voici ce que la loi prévoit :

«Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.» (1)

Dans une décision récente (2), apparaît un exemple d'histoire qui survient trop souvent. Un locataire avait envoyé un avis d'abandon des lieux en janvier 2014 et a demandé à la Régie du logement, une diminution de loyer de 30% depuis le début du bail, des dommages moraux de 3000$ et des dommages matériels de 600$.

De son coté, le propriétaire était d'avis que l'abandon du logement n'est pas justifié et réclame le loyer impayé jusqu'à la relocation.

C'est donc au locataire de prouver que non seulement le logement contenait des contaminants, mais que ces contaminants constituaient une menace sérieuse pour sa santé ou sa sécurité. L'identification de la nature et de l'étendue de la contamination est donc essentielle. Le juge devra aussi se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans ces conditions.

Certaines moisissures sont courantes. Selon le tribunal, la seule preuve de l'existence de moisissure dans un logement est nettement insuffisante pour prouver la nécessité de l'abandon :

«21 En l'occurrence, la preuve soumise démontre que la moisissure est superficielle, peu étendue et
localisée sur quelques revêtements et dans plusieurs pièces. Aucune preuve concrète n'a été soumise
quant à la menace réelle et objective sur la santé des occupants. »

En effet, selon le jugement, on retrouvait des taches noirâtres autour des fenêtres ou au pourtour d'un mur, mais on n'a pas été en mesure d'indiquer la nature de la moisissure.

Selon l'inspecteur du propriétaire, il ne s'agissait que de moisissure de surface, qui fait en sorte que le logement nécessitait des travaux d'entretien, sans plus.

Comme la Régie du logement n'est pas satisfaite des éléments mis en preuve pour conclure que le logement était impropre à l'habitation au moment de l'abandon, le départ sans entente en cours de bail est considéré comme un déguerpissement, donc un abandon sans droit. Non seulement une partie de la réclamation du locataire est rejetée, mais c'est lui qui a alors dû payer une partie des dommages (pertes de loyer) subis par le propriétaire.

Malgré que le locataire dans cette situation n'avait pas le droit d'abandonner son logement, il n'en demeure pas moins que le propriétaire a une obligation très importante, soit celle de procurer la jouissance paisible des lieux et de maintenir les lieux en bon état d'habitabilité. Même si le propriétaire agit très rapidement dès la connaissance d'un problème, le locataire dont la jouissance paisible des lieux a été diminuée, a droit à une diminution de loyer, à partir du moment où le trouble est dénoncé au locateur par mise en demeure. Dans la situation qui nous occupe, il semblerait que le locataire ait refusé l'accès au locateur pour qu'il effectue les travaux, ce qui lui a valu un refus de compensation.



(1) Code civil du Québec, RLRQ c C-1991, art. 1913.
(2) 112672 31 20130924 G et 128780 31 20140107 G, 2015 QCRDL 23768.

Me Annie Lapointe

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