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Une propriétaire gagne son recours en révision de loyer

Une propriétaire gagne son recours en révision de loyer

Une locataire a conclu avec une propriétaire un bail pour la durée du 1er juin 2005 au 30 juin 2006 pour un loyer mensuel de 1 100 $. Le 4 juillet 2005, la locataire introduit une demande en fixation du loyer selon l’article 1950 du Code civil du Québec qui prévoit qu’un nouveau locataire peut faire fixer le loyer pour la Régie lorsqu’il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des douze mois qui précèdent le début du bail.

Les faits

Le 19 mars 2008, la Régie fixe le loyer à 525 $ par mois pour la durée du bail et rejette l’argument de la propriétaire qui prétendait que le recours avait été introduit hors délais. Le 8 avril 2008, la propriétaire demande la révision de fixation du loyer.

La propriétaire fait valoir que la demande de fixation de la locataire était tardive puisqu’elle n’avait pas instituée son recours dans les dix (10) jours de la conclusion du bail, alors que selon la propriétaire l’avis du loyer le plus bas payé, dans l’année qui précède, avait été inclus dans ledit bail. La locataire aurait vu l’ancien loyer lors de la conclusion du bail lors de la remise de son bail.

La discussion des faits

La locataire a apposé sa signature sur le bail en date du 5 mai 2005 en présence d’un représentant de la propriétaire. L’avis ou la mention de l’ancien loyer ne se trouvait pas dans le bail à ce moment là.

Le représentant de la propriétaire repart avec les deux exemplaires du bail afin de les faire signer par la propriétaire. Le 7 mai 2005, la propriétaire appose sa signature sur le bail et la section G relative à l’ancien loyer payé dans les 12 mois précédant le début du bail est remplie. Le bail est finalement remis à la locataire par le représentant le 17 mai 2005. La locataire a introduit son recours le 4 juillet 2005, plus de dix (10) jours après le 17 mai 2005, jour de la remise du bail.

La Régie du logement en première instance a considéré que le bail fut conclu le 7 mai 2005, date à laquelle la propriétaire a signé le bail. Comme le 7 mai 2005 l’avis de l’ancien loyer n’est pas inclus dans le bail, la section G du bail n’étant pas remplie, le tribunal conclut que le délai pour introduire le recours se calcule de 2 mois à compter du début du bail, le tout selon l’article 1950 du C.c.Q. Le Code civil prévoit que la demande doit être présentée dans les 2 mois du début du bail, si le locataire n’as pas reçu du locateur lors de la conclusion l’avis indiquant l’ancien loyer payé.

Conclusion de la révision du loyer

Selon la Régie du logement siégeant en révision du loyer, la conclusion de première instance est erronée. Lorsque les parties ne signent pas le bail en présence l’une de l’autre, la signature du bail par une seule partie équivaut à une offre de contracter. Le contrat de bail n’est alors formé que lorsque l’acceptation du propriétaire est communiquée à la locataire. L’article 1387 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

« Le contrat est formé au moment ou l’offrant reçoit l’acceptation et au lieu ou cette acceptation est reçue, quel qu’ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires. »

Lorsque l’acceptation est communiquée par la remise du bail dûment signée par les 2 parties, c’est à ce moment qu’il faut évaluer si l’avis exigé par la loi pour l’ancien loyer a été remis par le propriétaire. En l’occurrence, la preuve révélait que le bail remis à la locataire le 17 mai 2005 contenait l’avis requis par la loi. La locataire disposait d’un délai de dix (10) jours à compter de la remise du contrat de bail qui coïncidait avec sa conclusion pour introduire son recours. La demande faite par la locataire le 4 juillet 2005 était tardive et irrecevable. La demande de fixation du loyer est rejetée et le loyer est rétabli à 1 100 $ pour la durée du bail.1

1 Régie du logement 31 050704 184 V 080408; décision rendue le 8 juillet 2009.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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