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Vrai ou faux : Une acceptation verbale peut modifier les termes d'un bail écrit et signé?

Vrai ou faux : Une acceptation verbale peut modifier les termes d'un bail écrit et signé?

Réponse : Vrai

Le contrat est l’entente entre les parties et l’écrit n’en est que la preuve. En effet, les ententes sont souvent prises verbalement et on ne fait que les coucher sur papier, question de clarté et de preuve. Au surplus, souvent, quand les relations sont clémentes entre deux personnes, ce dernier détail est oublié.
La loi est claire, l'acquéreur a l'obligation de respecter les baux en vigueur selon le Code civil du Québec :

«1937. L'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement, ou l'extinction du titre du locateur, ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail.

Le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail.»

Dans le bout de phrase : les droits et obligations résultant du bail, il faut donc comprendre, les droits et obligations inscrits dans le bail mais également toute entente verbale qui en découle. Cela peut sembler aberrant et causer d'énormes maux de tête au nouvel acquéreur d'un immeuble à revenus qui base son achat sur les termes écrits des baux en vigueur. Aberrant, possible, mais tout de même très réel.

Ainsi, le fait qu'il y ait changement de propriétaire n'est pas sensé changer les droits, ni les obligations du locataire, car il s'agit d'une cession intégrale des obligations de l'ancien locateur.

Dans un dossier (1) où on se questionnait sur l'opposabilité d'une contre-lettre, soit un deuxième document signé entre le propriétaire vendeur et le locataire pour diminuer le prix du loyer, il a été décidé que cette modification de bail faisait partie intégrante au contrat initial liant les parties et liait en conséquence le nouvel acquéreur qui avait, de surcroît, été mis au courant de cette deuxième entente.

Ainsi, s'il y a disparité entre les obligations dénoncées et celles réellement assumées, le reproche du nouvel acquéreur ne peut être adressé qu'à son vendeur (2).

«Si une entente verbale conclue verbalement et de bonne foi entre l’ancien propriétaire-locateur et le locataire, mais non dénoncée au nouvel acquéreur doit être assumée par ce dernier, a fortiori celle convenue par écrit et entièrement dénoncée par le locataire aux nouveaux propriétaires-locateurs doit l’être également » (3).

Notre meilleur conseil est alors de s'enquérir de toute entente verbale lors de la vérification des baux pour l'achat d'un immeuble et surtout, ne jamais prendre à la légère un OK à une proposition, même verbale.


(1) 31 100212 065 G, 2010 QCRDL 29148.
(2) 500-09-014273-049, 8 juillet 2004.
(3) Supra note 1.

Me Annie Lapointe notaire

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