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Y A-T-IL UN DÉLAI POUR SIGNIFIER UNE DEMANDE?

Y A-T-IL UN DÉLAI POUR SIGNIFIER UNE DEMANDE?

Lorsque l’on dépose une demande à la Régie du logement, le demandeur doit transmettre cette demande à chaque locataire individuellement et s’assurer d’avoir une preuve de sa réception lors de l’audience. (Rapport de l’huissier ou copie de la signature du courrier recommandé- le coupon blanc et rouge seul ne suffit pas.)

Par contre, on est rarement informé du délai dans lequel l’on doit le faire. L’article 7 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement exige qu’une demande soit signifiée à l’autre partie dans un délai raisonnable. Mais ça veut dire quoi et dans combien de temps?

Me André Gagné régisseur à la Régie du logement résume l’utilité et la nécessité de signifier dans un délai raisonnable1 : « La partie demanderesse a donc le devoir de fournir à la partie défenderesse copie de la demande dans un délai raisonnable suivant le dépôt de la demande. Lorsque le délai de signification n’est pas raisonnable, le tribunal estime que les principes de justice fondamentaux et de légalité des parties ne sont plus respectés.

Bien que le fond d’un litige ne doit pas être esclave de la procédure, le droit de la partie défenderesse d’être avisée de la procédure dans un délai raisonnable participe à une règle de fond qui seule permet de préparer sa défense adéquatement, de voir à conserver sa preuve et d’ainsi faire valoir ses droits lors de l’audition.

En conséquence, le tribunal estime que le délai raisonnable de signification est limité au très court temps nécessaire à effectuer cette simple démarche.

Un délai pourra évidemment être déclaré raisonnable s’il fut allongé en raison des actes de la partie défenderesse : ce sera le cas lorsque cette dernière refuse de recevoir ou néglige d’aller quérir un courrier recommandé. L’évaluation du caractère raisonnable du délai pourra également tenir compte des aléas incontrôlables, telle une grève de la poste ou des huissiers.

Cependant, cette notion de délai raisonnable ne saurait permettre à une partie demanderesse quelque inertie ou négligence, car elle se doit d’agir en vue de satisfaire à son devoir de signifier la demande dans un délai raisonnable.

Telle qu’exposée lors de l’audience, la loi prévoit une solution lorsqu’il est impossible pour une partie de retracer l’autre partie afin de lui signifier une demande. L’on peut alors s’adresser au tribunal afin de requérir l’autorisation de procéder par un mode spécial de signification, telle une signification par la voie des journaux. Il s’agit d’une démarche simple et rapide »

Sachant cela, il est important d’entreprendre les démarches de signification immédiatement après avoir ouvert le dossier. Il n’y a aucune raison qu’il y ait un délai entre les deux. Oublier de le faire pourrait être fatal. Le propriétaire doit donc déployer les efforts nécessaires et ce, dans un court laps de temps après la demande pour retracer le ou les défendeurs si nécessaires et leur signifier la demande.
Finalement, comme exemple la Cour du Québec a décidé que la signification 13 mois après l’introduction de la demande était trop tard et déraisonnable. La demande a été rejetée.2 De même qu’une procédure signifiée 7 ans après l’ouverture du dossier.3
Pratiquement et à titre d’exemple, il se peut très bien qu’après 13 mois, le défendeur n’a pas pris la peine de garder contact avec un témoin important, qu’il ait jeté des factures qu’il pensait inutiles ou même, décidé de ne pas prendre quelques notes importantes sur les faits du dossier.
Les juristes de l’association des propriétaires seront là pour vous guider de la meilleure façon de signifier la demande correctement.
1 Katdor c. Shinn, 31-041101-015G, le 6 décembre 2007, André Gagné Juge administratif
2. Syne c. Bourdages, 2008, QccQ 1939, juge Henri Richard.
3. Gestion Immobilière Majorie inc. c . Nathalie Grandmaison, 15-020601-001Gm le 26 novembre 2009, Serge Adame, Juge administratif

Me Jean-Olivier Reed

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