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L’offre de remise de chèque non certifié, faite à l’audience, ne constitue pas un paiement libératoire

L’offre de remise de chèque non certifié, faite à l’audience, ne constitue pas un paiement libératoire

Le tribunal est saisi d’une demande produite le 2 août 2021 pour une diminution de loyer de 20% par mois et pour ordonner à la locatrice d’exécuter son obligation de lui fournir les reçus de paiement de loyer. Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 au loyer de 585.00$. Aussi, une demande en dommages et intérêts pour troubles et inconvénients.

Les motifs de la demande.
1. Négligence dans la dératisation. 2. Perte du service de la conciergerie. 3. Perte de Jouissance des lieux causée par la présence de rats et la perte du service de conciergerie.

La négligence dans la dératisation.
La locataire allègue qu’en novembre 2020, il a attrapé un rat dans sa cuisine. Il trouve un trou en dessous du renvoi de l’évier de cuisine. Il en attrapera un autre le 10 janvier 2021, puis un autre le 15 février 2021. Il témoignera à l’audience que ce dernier rat a beaucoup saigné. Il a dû l’abattre lui-même, car la trappe n’avait pas réussi à le tuer. Il souligne que l’exterminateur mandaté par la locatrice n’est venu qu’en avril 2021 et qu’il n’a pas revu de rats par la suite. Il ajoutera qu’il a avisé la locatrice verbalement de la présence de rats mais il confirme que la seule mise en demeure qu’il a envoyée est datée du 23 juin 2021.

L’exterminateur de la locatrice témoignera qu’il est allé à l’immeuble pour les rats la première fois le 10 février 2021. Il a visité deux (2) logements au sous-sol, mais pas celui du locataire qui habite le 3e étage. Un test de fumée a été fait le 11 mars 2021. Il ajoute qu’il a attrapé trois (3) rats avec des trappes mécaniques. Selon l’exterminateur, le problème se situait dans le logement no. 15. La colonne d’égout a été bouchée par la locatrice et le problème fut réglé. Il a fait une dernière inspection le 19 mai 2021, il a parlé avec plusieurs locataires et le problème de rat semblait réglé. Le mandataire de la locatrice est venu témoigner que c’est son homme à tout faire qui l’a avisé de la présence de rats dans l’immeuble et il affirmera que le demandeur ne l’a jamais avisé de la présence de rats dans son logement.

Le problème de la conciergerie.
La locataire indique que son bail mentionne les services d’un concierge mais que depuis décembre 2018, il n’y a plus de concierge. Il n’a vu aucune lavage de fait durant la pandémie. Il admet cependant que le 1er août 2021, une dame a tout nettoyé et ce convenablement. Le locataire exige de recevoir des reçus pour les loyers payés par chèque. La locatrice lui en remettait lorsqu’il payait comptant mais la locatrice refuse de lui remettre un reçu depuis qu’il paie sont loyer par chèque.

Il demande des dommages moraux car le représentant mandataire de la locatrice ne parle pas le français et aussi il ne reçoit pas l’avis de la loi en français. Il considère cela comme un manque de respect envers lui. De plus, il ajouté que cela lui crée des problèmes de communication en cas d’urgence comme lors d’une coupure d’eau à son logement. Il reproche aussi au mandataire de la locatrice les insultes à son égard et le fait qu’il lui raccroche la ligne au nez.

Le mandataire de la locatrice viendra témoigner qu’il y a toujours eu les services d’un concierge dans l’immeuble. Il dépose en preuve les baux des locataires contenant un clause selon laquelle le locataire devait s’occuper des services de conciergerie.

Dernièrement, sur les nouveaux baux, il est convenu que c’est lui qui s’occupe personnellement du ménage.

Décision et analyse du Tribunal.
Selon la jurisprudence établie, une mise en demeure doit être transmise pour donner ouverture à un recours en diminution de loyer, sauf si la perte est connue du locateur. Selon le Tribunal, le locataire n’a pas réussi à faire la preuve qu’il a avisé la locatrice en octobre 2020 comme il le soutient dans son témoignage. Il y a eu une mise en demeure donnée à la locatrice en juin 2021, soit après que le problème de rat se soit réglé par l’intervention de l’exterminateur.

Selon les témoignages rendus à l’audience, l’homme à tout faire a été avisé du problème des rats par la locataire du logement no. 15, en février 2021. Le 10 février 2021, un exterminateur est venu poser des trappes mécaniques et a procédé à un test de fumée en mars 2021. La locatrice a ensuite effectué des rénovations à la suite de ce test en colmatant les brèches dans les tuyaux d’égouts. La preuve démontre que le problème été réglé en avril 2021. Le Locataire, n’ayant pas réussi à faire la preuve de la connaissance de la situation par la locatrice avant février 2021 et la mise en demeure ayant eu lieu après que le problème soit réglé, aucune diminution de loyer n’a été accordée au locataire par le Tribunal1.

Quant au problème allégué de conciergerie, le locataire a échoué à faire la preuve qu’il n’y avait plus de service de conciergerie depuis décembre 2018. Aucune photo n’a été produite afin que le tribunal puisse constater le malpropreté de l’immeuble. Encore, aucune mise en demeure ne fut envoyée à la locatrice. Toutefois, en mars 2019, le locataire produit une demande au Tribunal en diminution de loyer basé sur plusieurs plaintes et récrimination, mais l’absence de conciergerie n’y est pas mentionnée, ce qui laisse le Tribunal perplexe quant à l’existence d’un problème réel de conciergerie. Aucune diminution de loyer n’est accordée sous ce motif.

En ce qui concerne les dommages moraux, le locataire avait le fardeau de prouver la faute de la locatrice. À défaut de prouver que la locatrice a été négligente dans le traitement de la présence de rats dans son logement, le locataire n’aura pas droit à des dommages-intérêts pour compenser le préjudice moral qu’il a pu subir. La faute de la négligence de la locatrice n’a pas été démontrée. La preuve révèle que la locatrice a réagi rapidement et efficacement dés qu’elle fut mise au courant de la présence des rats en février 2021. La locatrice n’a commis aucune faute. Des trappes mécaniques ont été installés par l’exterminateur de la locatrice, un test de fumée fut effectué, la réparation de l’entrée des rats fut aussi bouchés et en deux mois le problème fut réglé.

Par contre, le Tribunal ordonne à la locatrice d’émettre un reçu au locataire bien qu’il paye au moyen d’un chèque. Un reçu peut servir seulement à démontrer la date de la remise du chèque. Un chèque remis n’est pas un preuve de paiement. Le signataire du chèque pourrait éventuellement faire un arrêt de paiement sur le chèque après y avoir remis chèque à la locatrice.
‘‘Toutefois, tel que discuté à l’audience, la remise d’un chèque non certifié ne constitue pas un paiement libératoire au sens de l’article 1564 C.c.Q., ne sachant pas si ce chèque sera honoré par l’institution financière de la locataire’’2.

Un autre décision dans le même sens :
‘‘En l’occurrence, la somme demeure due et exigible et l’offre de remise de chèque non certifié, faite à l’audience, ne constitue pas un paiement libératoire (article 1883 et 1574 C.c.Q.’’3.

1 - 9345-0831 Québec Inc. c. Gironne, 2019 QCRDL 36803.
2 - Pham c. Georgantas, 2020 QCTAL 8281.
3 - 9290-9068 Québec inc. c. Sakubu, 2020 QCRDL 1271.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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