LA COUR DU QUÉBEC CONFIRME QUE LA LOCATAIRE LOUAIT ILLÉGALEMENT DES CHAMBRES

La Cour du Québec a rejeté la permission d’en appeler et confirmé la décision rendue par la Régie du logement qui résiliait le bail et ordonnait l’éviction de la locataire de son logement.

Les faits

Le locateur avait consenti un bail à la locataire avec la mention que le logement était loué à des fins résidentielles seulement. L’immeuble visé est un duplex dont le locateur occupe le premier étage depuis le 1er juillet 2012.

Le propriétaire reproche à la locataire de louer l’espace du sous-sol à des tiers en contravention de la règlementation municipale et de son assurance propriétaire. Il explique que le propriétaire précédent avait créé un petit appartement au sous-sol pour ses enfants. On y retrouve une cuisinette, un espace salon et deux chambres à coucher. Cet espace au sous-sol ne peut pas être loué puisqu’il ne possède pas de sortie de secours en nombre suffisant, de même que les matériaux utilisés et sa configuration ne respectent pas la règlementation municipale. Son assurance propriétaire ne couvre pas le risque accru de la location de cet espace. Il avait avisé la locataire au moment de la signature du bail que le sous-sol ne pouvait être loué, mais seulement utilisé par la locataire elle-même.

Depuis que le propriétaire a pris possession du logement à l’étage, il a remarqué les allées et venues de plusieurs personnes qui ne sont manifestement pas les membres de la famille de la locataire en raison de leur diversité ethnique.

Une recherche lui fait découvrir une petite annonce placée par la locataire sur les médias sociaux et qui offre à des ʻʻétudiants, stagiaires, touristes, travailleurs/ court, moyen terme, 2 étages = 1er + sous-sol. Tout meublé, tout fourni, literie, etc ʼʼ.

Décision de la Régie du logement

La preuve révèle, selon la Régie, que la locataire manque à ses obligations en modifiant unilatéralement l’usage du logement. Elle loue à court ou moyen terme ses chambres et l’espace du sous-sol à des étudiants, stagiaires ou travailleurs de passage qu’elle recrute au moyen d’une petite annonce. L’espace ainsi offert en location représente plus du tiers de la superficie du logement.

La locataire selon la Régie ne cherche pas à s’adjoindre des colocataires puisqu’elle ne requiert jamais l’autorisation du locateur. Le service qu’elle rend à ces personnes de passage s’apparente à ceux offerts par une auberge.

Quant au préjudice sérieux que le locateur affirme en éprouver, le tribunal retient principalement l’absence de couverture d’assurance pour l’usage commercial de la locataire qui pourrait se traduire pour le locateur en une absence de couverture aux conséquences économiques désastreuses en cas de sinistre et expose celui-ci à des poursuites ruineuses de la part des victimes. Il s’agit certes là de préjudices sérieux. Selon le tribunal, la locataire a modifié sans autorisation la destination et cette situation cause un préjudice sérieux au locateur. La Régie résilie le bail et ordonne l’expulsion de la locataire du logement. (1)

La Cour du Québec

Selon le juge Yves Hamel, il n’appartient pas à la Cour du Québec, au stade de l’audition de la requête pour permission d’en appeler, d’entrer dans le mérite des questions soulevées, ni de se prononcer sur le fond. Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d’en appeler, soit que la question que la locataire veut soumettre à cette Cour est controversée, sérieuse, nouvelle, d’intérêt général ou que la décision de la Régie souffre d’une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables. (2)

La Cour décide que les questions soulevées par la permission d’en appeler sont des questions de faits et qu’il n’appartient pas au Tribunal d’appel de se livrer à sa propre analyse des faits. La Cour a rejeté la requête pour autorisation d’en appeler.

1) Lepine c. Lafleur, R.L. 31. 130301 – 019 31 20130301 G;
2) Lafleur c. Lépine – C.Q no 500-80-026501-131;