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La Régie du logement peut-elle invalider une attestation d’un officier public faite selon l’article 1974.1 C.c.Q.?

La Régie du logement peut-elle invalider une attestation d’un officier public faite selon l’article 1974.1 C.c.Q.?

Le propriétaire réclame des dommages-intérêts pour perte de loyer et indemnité de relocation, des dommages-intérêts pour des dommages causés à ses biens.

Question en litige

Un avis dûment transmis en vertu de l’article 1974.1 du Code civil du Québec (C.c.Q.) devient-il invalide si la plainte pour agression sexuelle n’est pas retenue?

Les faits
La locataire a quitté le logement le 31 juillet 2012. Le propriétaire reloue une partie du logement à savoir une chambre, à compter d’octobre 2012. Le logement en entier est reloué au 1er janvier 2013. Le locateur réclame 4 510.00 $ pour la perte de cinq mois de loyer, ayant déjà déduit le loyer de la chambre loué depuis le 1er octobre 2012.

En défense, la locataire allègue avoir été victime de violence conjugale par le locateur qui était jusqu’en mai 2012, son ami de cœur.

À l’audience, la locataire témoigne d’un évènement survenu le 29 mai 2012 où le locateur lui a tripoté une fesse et qu’il l’a invitée à faire l’amour. Elle avait alors répliqué en le frappant au visage et elle lui a ordonné de quitter le logement. Elle a témoigné avoir eu peur pour sa vie, par la suite, surtout après qu’elle se soit fait un nouvel amoureux en juillet 2012. Comme le locateur avait les clés de son logement, elle avait peur qu’il entre dans le logement sans sa permission. Elle allègue aussi qu’à l’occasion il était ivre. À la suite d’une plainte à la police le 16 juillet 2012, le propriétaire s’engage à s’abstenir de communiquer avec la locataire et à s’abstenir de consommer de l’alcool ou de la drogue.

L’attestation d’un officier public
Par la suite, la locataire obtient une attestation d’un officier public en vertu de l’article 1974.1 C.c.Q, qu’elle transmettra avec l’avis de résiliation du bail en raison de la violence conjugale ou d’une agression à caractère sexuel. Elle a donc quitté ce logement même si elle y exerçait son métier d’hypnothérapeute.

Le locateur admet avoir reçu cet avis le 1er août 2012. Il prétend cependant que cet avis est invalide puisque la plainte pour agression sexuelle logée au service de police n’a pas été retenue. De plus, il estime que la locataire a agi ainsi pour se soustraire à ses obligations et qu’il n’y a aucune preuve de violence. Pour soutenir son argument, le locateur fait témoigner le sergent Claude Tessier qui confirme que la plainte pour agression sexuelle n’a pas été retenue par le procureur général et que le propriétaire a été libéré de sa promesse de respecter les conditions imposées. Le sergent Tessier témoigne avoir expliqué à la locataire qu’une relation inadéquate ou inappropriée ne constitue pas nécessairement une agression sexuelle.

Toutefois, le sergent Tessier confirme que la locataire était alors très angoissée, stressée, inquiète et craignait les représailles du propriétaire.

L’avis de la locataire est-il invalide?

Selon l’article 1855 C.c.Q., un locataire est tenu, pendant la durée du bail de payer le loyer. L’article 1974.1 C.c.q. est une exception à cette règle; il prévoit qu’il est possible pour une locataire, victime de violence conjugale, de mettre fin au bail en donnant un préavis de deux (2) mois au locateur.

La résiliation ne peut avoir lieu pour ce motif qu’aux conditions prévues par le législateur. Cet article se lit comme suit :

« 1974.1 Un locataire peut résilier le bail en cours si, en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel, même par un tiers, sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec lui est menacée.

La résiliation prend effet deux mois après l’envoi d’un avis au locateur ou un mois après l’envoi d’un tel avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de 12 mois. Elle prend toutefois effet avant l’expiration de ce délai si les parties en conviennent ou lorsque le logement, étant libéré par le locataire, est reloué par le locateur pendant ce délai.

L’avis doit être accompagné d’une attestation d’un fonctionnaire ou d’un officier public désigné par le ministre de la Justice, qui, sur le vu de la déclaration sous serment du locataire selon laquelle il existe une situation de violence ou d’agression à caractère sexuel et sur le vu d’autres éléments de faits ou de documents provenant de personnes en contact avec les victimes et appuyant cette déclaration, considère que la résiliation du bail, pour le locataire, est une mesure de nature à assurer la sécurité de ce dernier ou celle d’un enfant qui habite avec lui. Le fonctionnaire ou l’officier doit agir avec célérité… »

Cet article a pour but de permettre à un locataire de résilier son bail si, en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel, sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec lui est menacée.

La décision de la Régie du logement

La Régie du logement a déjà établi dans la décision Mazerolle i, que l’attestation émise par un officier public doit être tenue pour avérée. Dans la présente décision, la Régie déclare qu’elle n’a pas juridiction pour remettre en cause l’attestation faite devant un officier public :

« En effet, le législateur a confié à un officier public désigné par le ministre de la Justice, la recherche de l’élément de violence et de menace pouvant affecter la sécurité, par exemple, d’un locataire. Cet officier doit faire l’enquête et agir avec célérité.

Par conséquent, lorsque toutes les formalités sont remplies, le rôle du Tribunal se limite à prendre pour avérée l’attestation et à constater la résiliation du bail. Le Tribunal n’a pas juridiction pour remettre en cause l’attestation faite devant un officier public. »ii

En la présente affaire, la locataire avait respecté toutes les conditions prévues par le législateur pour l’application de cet article. Enfin, au moment des faits, la locataire avait une réelle peur pour sa sécurité.

Le Tribunal a estimé que l’avis transmis en vertu de l’article 1974.1 C.c.Q. devait être opposable au propriétaire. Bien que l’avis soit conforme et qu’il résilie le bail, la locataire a été tenue responsable pour le paiement des deux mois de loyer après l’envoi de son avis. Le propriétaire était donc en droit de réclamer le loyer d’août 2012 et de septembre 2012, soit un montant total de 2 270,00 $. Le Tribunal a condamné le propriétaire à payer à la locataire 2 270,00 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q.


Note aux lecteurs : Cet article est un résumé d'une décision rendue dans l'affaire Biron c. Tapp, 2015 CanLII 147849 (QC RDL).
Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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