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LA RÉTRACTATION D’UNE DÉCISION DOIT DEMEURER L’EXCEPTION ET NE PAS DEVENIR LA RÈGLE

LA RÉTRACTATION D’UNE DÉCISION DOIT DEMEURER L’EXCEPTION ET NE PAS DEVENIR LA RÈGLE

Le locataire demande la rétractation de la décision rendue le 31 octobre 2013, laquelle résilie son bail et le condamne à payer la somme de 9625,00$ à titre de loyers impayés.
Le locataire allègue dans sa demande qu'il est en mesure de produire une preuve nouvelle afin de justifier une réduction partielle ou totale de loyer. Le document en question est un rapport sur la présence de moisissure dans le logement. Le rapport est daté du 31 octobre et les analyses effectuées l'ont été le 28 octobre 2013.
Défense du locateur
En défense, le procureur du locateur soumet d'une part que le locataire a reconnu devoir la somme réclamée tel que l'indique la décision contestée :
``La preuve démontre que le locataire doit 9625$, soit le loyer de mois de juillet (1375$) à octobre 2013, plus 8$ représentant les frais de signification prévus au règlement.
Le locataire admet que cette somme est impayée. Il l'a retenue car il considère le logement en mauvais état. Il n'a toutefois pas déposé de demande contre le locateur et ne l'a pas non plus mis en demeure de faire les réparations nécessaires.
Le tribunal conclut que la retenue est injustifiée.´´
Le procureur du locateur soumet que la preuve que le locataire veut introduire par le biais de sa demande de rétractation a été confectionnée a posteriori soit après l'audition du 24 octobre 2013, et ce à la demande du locataire.
Analyse et décision
Le locataire fonde son recours sur la disposition de l'article 89 de la loi sur la Régie du logement qui prévoit :
``89. Si une décision a été rendue contre une partie qui a été empêchée de se présenter ou de fournir une preuve, par surprise, fraude ou autre cause jugée suffisante, cette partie peut demander la rétractation...´´
Les tribunaux supérieurs ont déjà décidé que :
``Il ne faut pas confondre formalisme et procédure : celle-ci est essentielle à la marche ordonnée des instances. Le principe de l'irrévocabilité des jugements est nécessaire à une saine administration de la justice, d'où le sérieux que doivent avoir les motifs de rétractation. La procédure doit contribuer à la protection des droits des deux parties et la remise en question des décisions doit demeurer l'exception et ne pas devenir la règle´´. (1)

Après analyse de la preuve, la Régie du logement constate que le locataire n'a pas démontré aucun motif justifiant de faire droit à sa demande. La Régie réfère à un ouvrage de doctrine :
``Une partie peut demander la rétractation d'un jugement dans les cas suivants selon une certaine jurisprudence :
1. Lorsque, depuis le jugement, il a été découvert une preuve et qu'il appert :
a) que si elle avait été apportée à temps, la décision eût probablement été différente ;
b) qu'elle n'était connue ni de la partie ni de son procureur ou agent ; et
c. qu'elle ne pouvait pas, avec toute la diligence raisonnable, être découverte en temps utile. (2)
La Régie cite aussi un autre auteur de doctrine qui s'exprime sur la découverte d'une preuve nouvelle :
7. La découverte d'une preuve nouvelle
(…)
Ce paragraphe ne saurait être révoqué par une partie qui veut refaire sa preuve, faire entendre un témoin qu'il s'est trompé, apporté des précisions à sa demande déjà faite ou faire entendre un expert sur une question déjà débattue´´. (3)
Conclusion

Selon la Régie du logement le locataire ne peut pas parfaire sa preuve par la production d'un rapport d'expert :
``Le locataire n'a pas démontré qu'il a été empêché de se présenter ou de fournir cette preuve, par surprise, fraude ou autre cause jugée suffisante, puisque celle-ci était inexistante au moment de l'audition et que c'est à sa demande après l'audition que celle-ci a été confectionnée. De plus, cette preuve aurait pu être confectionnée bien avant l'audition, si comme il le prétend, il considère que son logement est en mauvaise condition depuis juillet 2013´´. (4)

Le tribunal a rejeté la demande de rétractation et a maintenu la décision rendue en résiliation de bail et en recouvrement de loyer.
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1. Entreprises Royer Pilon Inc c. Atlantis Real Estate Co. (1980) c.A. 218
2. Précis de procédure civile du Québec. Ferland, Denis et Energy, Benoit. Editions Yvon Blais, 2003, p12-14
3. Les moyens de se pourvoir contre les jugements 2eme élection, Carsnell, 1991, p52-53.
4. Tietoolman c. 9107-2512 Québec Inc. R.L. Demande 136 08 08, 19 décembre 2013, p-3.

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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