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Un tuyau d'eau non conforme: le copropriétaire actuel est responsable des dommages, et l'ancien copropriétaire aussi!

Un tuyau d'eau non conforme: le copropriétaire actuel est responsable des dommages, et l'ancien copropriétaire aussi!

Dans un jugement récent de la cour du Québec, division des Petites créances1, un copropriétaire a été condamné par le Tribunal à payer des dommages-intérêts à son syndicat de copropriété pour des dommages causés par un tuyau d'eau non conforme. Le copropriétaire invoque que ce n'est pas lui qui avait installé ce tuyau non conforme, mais plutôt celui de qui il a acheté le condo. Poursuivi en garantie par le copropriétaire actuel, l'ancien copropriétaire est condamné à payer des dommages-intérêts du même montant au copropriétaire actuel. En revanche, le copropriétaire actuel poursuit le syndicat afin d'obtenir le remboursement de ses frais d'avocat, et un dédommagement pour perte de temps, troubles et inconvénients.

Les prétentions des parties
Le Syndicat de copropriété réclame au copropriétaire actuel d'une unité, la somme de 6 748,11 $ qu'il a déboursée en raison d'un dégât d'eau survenu lors du gel d'un tuyau d'eau froide, lequel alimente un robinet sur la terrasse extérieur du copropriétaire. Cette somme comprend la franchise d'assurance du syndicat, des honoraires d'avocat, des frais d'expertise, le coût de certains travaux et des frais d'expertise divers.

Le copropriétaire nie sa responsabilité malgré le fait qu'il ne fait aucun doute pour le Tribunal que le gel du tuyau est à l'origine du dégât d'eau.

En défense, le copropriétaire invoque que le syndicat tolère depuis douze ans cette installation non conforme effectuée par l'ancienne copropriétaire de cette unité.

À son tour, le copropriétaire actuel poursuit le syndicat dans le dossier pour lui réclamer la somme de 4038,88$, soit 3088,88$ pour les honoraires de ses avocats, plus 1000$ pour le stress, troubles, inconvénients et perte de temps à cause du bris du tuyau.

Le copropriétaire actuel poursuit également l'ancien au motif que ce dernier a installé le tuyau sans l'autorisation du syndicat, et de manière non conforme. Le copropriétaire actuel le qualifie d'un vice caché.

Contexte
Le condominium du copropriétaire actuel est situé dans un immeuble de neuf unités. Il se situe au deuxième et troisième étage et est doté d'une terrasse qui constitue une partie commune à usage restreint selon la Déclaration de copropriété.

Quelques mois après l'achat du condo par le copropriétaire actuel, le tuyau servant à alimenter en eau la terrasse adjacente gèle au cours du mois de mars, et cause une inondation dans les condominiums des étages inférieurs.

La preuve devant le Tribunal révèle que l'ancienne copropriétaire avait fait installer le tuyau par un plombier en 2003, mais que son installation est non conforme et aurait nécessité d'être purgé à l'automne à tous les ans.

Analyse par le Tribunal
Le Tribunal rappelle que la déclaration de copropriété soumise en preuve par le syndicat de copropriété, contient des dispositions à l'effet que 1) chaque copropriétaire est responsable des dommages causés à l'immeuble par un manque d'entretien de sa partie privative, sauf si les dommages sont entièrement payés par la compagnie d'assurance du syndicat; 2) que le syndicat a l'obligation d'entretenir les parties communes de l'immeuble, sauf celles auxquelles seul un copropriétaire a accès, soit sa terrasse; 3) aucun copropriétaire peut altérer les parties communes, sans la permission préalable écrite de la part du conseil d'administration; 4) Chaque copropriétaire est responsable de l'entretien et des réparations aux circuits électriques et aux canalisations d'eau et d'égouts se trouvant à l'intérieur des bornes de sa partie exclusive, sauf ceux qui desservent également d'autres parties exclusives ou communes;

Selon le Tribunal, la preuve révèle que le tuyau fautif appartient au copropriétaire actuel de l'unité, que son installation est non conforme, et que ce copropriétaire n'était pas conscient de son existence au moment de l'achat, ni de la nécessité de le purger pour l'hiver. L'ancienne copropriétaire a admis qu'elle n'avait pas obtenu la permission du syndicat avant d'installer ce tuyau.

Le Tribunal a considéré que le syndicat a prouvé que le copropriétaire actuel est responsable des dommages et qu'il doit lui rembourser le montant de la franchise d'assurance payée par le syndicat à son assureur, ainsi que les divers frais encourus pour la somme de 6 248,11 $.

La Déclaration de copropriété ne prévoyait pas cependant spécifiquement le droit du syndicat de réclamer au copropriétaire actuel la somme de 500 $, payé à l'un des membres de son conseil d'administration en compensation du grand nombre d'heures nécessaires pour gérer la réparation des dommages.

Le Tribunal a donc jugé que cette partie de la réclamation ne pouvait être accordée. Donc, le Tribunal a donc condamné le copropriétaire actuel à payer au Syndicat la somme de 6 248,11 $.

Quant à la réclamation du copropriétaire actuel contre le syndicat en remboursement de ses honoraires d'avocats et de ses frais, le Tribunal a conclu que celui-ci n'avait pas prouvé que le syndicat avait commis une faute, ou qu'il avait agit abusivement. Le Tribunal a donc rejeté en totalité cette demande contre le syndicat.

Toutefois, le copropriétaire actuel reproche à l'ancienne copropriétaire de ne pas avoir obtenu l'autorisation du syndicat avant d'installer le tuyau en question. L'ancienne copropriétaire admet ne pas avoir obtenu la permission du syndicat, mais elle a témoigné qu'elle n'a jamais eu de problème avec ce tuyau.

Après avoir entendu le témoignage de l'ancienne copropriétaire, le Tribunal est arrivé à la conclusion que celle-ci n'a pas réussi à prouver que le gel du tuyau résulte d'une faute de la part du propriétaire actuel.

Toutefois, selon le Tribunal, le copropriétaire actuel a réussi à prouver que l'ancienne copropriétaire avait commis une faute en installant un tuyau non conforme et sans l'autorisation du syndicat, et que ceci constituait selon le Tribunal «un vice caché grave».

Conséquemment, le Tribunal a conclu que l'ancienne propriétaire doit indemniser le copropriétaire actuel des sommes qu’il doit payer au Syndicat, soit 6 248,11 $.

Pour toute question sur le sujet, ainsi que sur le droit immobilier en général, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière.

1. 00-32-141170-136, 2015 QCCQ 8826

Me Kevin J. Lebeau, avocat

Diplômé de l'Université McGill (B.A.) et l'Université de Montréal (LL.B.), Me Lebeau est membre du Barreau du Québec depuis 2000.

Depuis 2001, il a exercé en droit immobilier avec concentration en droit de la copropriété dans plusieurs contextes, dont en milieu d'association, en société et en contentieux d'entreprise au sein d'une firme de gestion se spécialisant dans la gestion des copropriétés divise, Gestion Immobilière Ges-Mar Inc. Me Lebeau est également conseiller juridique aux membres d'Avantages Condo.

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